Een woning kopen of huren?

Vroeger was de keuze eenvoudig gemaakt: als je een koopwoning kon betalen, dan was dat verreweg de verstandigste keuze. Huizenprijzen konden immers alleen maar stijgen! Sinds de financiële crisis een paar jaar geleden is de koopwoningmarkt echter snel veranderd: de prijzen dalen, en financiering wordt steeds verder aan banden gelegd. Indien je persoonlijke omstandigheden toelaten dat je daadwerkelijk een keuze kan maken tussen kopen of huren, dan zullen vooral financiële afwegingen de doorslag geven.

Maak direct een berekening

Op deze pagina kan je direct beginnen met een berekening van je persoonlijke situatie. Je doet er echter goed aan om eerst even de uitlegpagina door te lezen om goed te begrijpen hoe je de uitkomsten van de rekenmodule moet interpreteren.

Vergeet alle andere online rekentools!

Alle andere rekentools die je vindt op het internet vergelijken alleen de huidige huur en de huidige netto hypotheeklasten. Wat daarbij wordt vergeten:

  • Je huurprijs stijgt elk jaar met een paar procent terwijl je bruto hypotheeklasten gelijkblijven bij een annuïtaire hypotheek.
  • Bij een koopwoning heb je te maken met gemeentelijke belastingen (OZB), extra verzekeringen en onderhoud.

Met de rekenmodule op deze website krijg je wél een compleet beeld!

Wat doen wij dan beter?

Een goed inzicht in de financiële consequenties van je keuze is belangrijk om tot een verantwoorde afweging te komen, het gaat immers om de belangrijkste financiële beslissing in je leven. Deze website biedt je een rekentool waarmee je je maandelijkse lasten kan vergelijken gedurende de komende jaren. Hierbij worden allerlei bijkomende kosten die vaak ‘gemakshalve’ worden vergeten ook meegenomen in de berekening. Daarnaast laat de rekenmodule je zien hoe je vermogen en woningwaarde zich ontwikkelt bij een huur- danwel koopwoning.
Starters, let op voor toekomstige restschulden!

Vooral voor starters, die vaak slechts enkele jaren in hun eerste woning blijven, is een goede berekening essentieel. Nu een woning kopen kan voordelig lijken als de bijbehorende maandlasten lager zijn dan bij huren. Maar als je als starter over bijvoorbeeld 5 jaar een volgende stap wilt maken en je blijkt dan je woning alleen met een forse restschuld te kunnen verkopen, dan had je nu misschien toch beter kunnen kiezen voor een huurwoning. Met deze website kan je deze situatie beter inschatten.

Met de rekenmodule op deze website kan je niet alleen je maandelijkse lasten vergelijken, maar zie je ook hoe je vermogen zich ontwikkelt bij een koop- danwel huurwoning. Bij de vermogensberekening moet je een inschatting maken hoe de woningmarkt zich de komende jaren ontwikkelt: gaan de prijzen stijgen, of dalen de prijzen eerst nog een aantal jaren? Hieronder wordt een en ander verder uitgelegd.

Maandelijkse lasten

Bij vergelijking van de maandelijkse lasten blijft de ontwikkeling van je vermogen buiten beeld. Dat kan een vertekend beeld geven: zo kan het kopen van een woning wellicht een betere keuze lijken als de maandlasten lager zijn dan bij een huurwoning, maar als de waarde van de woning daalt kan bij verkoop een aanzienlijke restschuld ontstaan.

Ontwikkeling van je vermogen

Een volledig beeld wordt verkregen door niet alleen je maandlasten te vergelijken, maar ook de ontwikkeling van je vermogen gedurende een aantal jaren. Om dit op een eerlijke manier te kunnen doen moet de rekenmodule in elk jaar de netto uitgaven aan een huurwoning plus eventueel sparen gelijkstellen aan de netto uitgaven aan een koopwoning plus eventueel sparen. Dat gaat als volgt:

  • Als in een bepaald jaar de netto uitgaven een een huurwoning lager zijn dan de netto uitgaven aan een koopwoning, dan wordt het verschil gestort op een spaarrekening van de huurder.
  • Als in een bepaald jaar de netto uitgaven een een koopwoning lager zijn dan de netto uitgaven aan een huurwoning, dan wordt het verschil gestort op een spaarrekening van de woningeigenaar.

Op deze manier zijn de totale woonkosten plus sparen in beide scenario’s (huren en kopen) exact aan elkaar gelijk, en kan daarmee een eerlijke vergelijking worden gedaan.

Het vermogen wordt nu als volgt vastgesteld:

  • huurder: het saldo op de spaarrekening
  • woningeigenaar: het saldo op de spaarrekening, plus de WOZ-waarde van de woning, min de hypotheekschuld

Pensioen

Indien de hypotheek nog niet is afgelost op het moment dat je met pensioen gaat, dan kunnen er een paar veranderingen optreden:

  • Pensioen (inclusief AOW) betekent bijna altijd een lager inkomen. Reken op ongeveer 70 procent, maar gezien de pensioenontwikkelingen de laatste jaren kan dat best nog minder zijn. Hierdoor kan het moeilijker zijn om de maandlasten voor de hypotheek op te brengen.
  • Door het lagere pensioeninkomen is het mogelijk dat de hypotheekrenteaftrek in een lagere schaal terechtkomt waardoor de netto lasten van de hypotheek stijgen. Omdat bij een annuïtaire hypotheek het aandeel rente in de totale kosten steeds daalt, zal de beschreven netto stijging bij het pensioen zeer beperkt zijn.

Als je met pensioen gaat terwijl de hypotheek nog lang niet is afgelost, dan is het raadzaam om advies in te winnen bij een hypotheekadviseur of financieel planner.

Vaste gegevens zoals gebruikt in de berekening

Er spelen heel veel factoren een rol in de berekeningen. Om het je gemakkelijk te maken zijn een aantal factoren alvast vastgelegd zodat je die niet meer zelf hoeft te kiezen, zie onderstaande tabel. Alle genoemde percentages zijn slechts een inschatting van de werkelijkheid en kunnen per geval verschillen. Dat de werkelijke getallen wat kunnen afwijken is niet zo belangrijk voor de berekening, belangrijker is dat inzichtelijk wordt gemaakt welke kosten een rol spelen.

WOZ waarde opvragenWOZ is de afkorting van Wet Waardering Onroerende zaken. Indien u huiseigenaar bent, dan is de WOZ waarde opvragen voor u belangrijk, omdat hierop een aantal belastingen en heffingen worden gebaseerd. Huurt u een woning, dan is de waarde niet direct van belang voor u. Echter zijn er plannen om in 2016 de huurprijs van een woning te baseren op deze waarde van die woning, namelijk 4,5% van de WOZ-waarde als maximale huur. Goedkeuring van deze plannen door de Eerste en Tweede kamer laat echter nog op zich wachten.

De WOZ waarde van uw woning is feitelijk de geschatte waarde van uw woning ten tijde van de jaarlijkse waardepeildatum. De waarde geldt per 1 januari een jaar eerder, dus de waardepeildatum van uw huis in 2016 is 1 januari 2015. Elk jaar zo rond januari/februari ontvangt u als huiseigenaar een WOZ-beschikking, welke door de gemeente is opgesteld. Indien u deze niet meer voorhanden heeft kunt u de WOZ waarde opvragen bij uw gemeente. De gemeente baseert de geschatte waarde van uw woning op oppervlakte, ligging en kenmerken binnen en buiten de woning.

Controleer de bepaling van de WOZ waarde van uw woning

De WOZ waarde opvragen is van belang omdat hierop verschillende heffingen en belastingen worden gebaseerd. Tevens wordt de WOZ waarde gebruikt om de afvalstoffenheffing, rioolheffing, onroerendezaakbelasting, watersysteemheffing, eigenwoning-fortrait en de erf- of schenkbelasting te berekenen. Hoe hoger de WOZ waarde van uw huis, hoe meer belasting u dient te betalen. Vanzelfsprekend is het daarom van belang dat u de bepaling van de WOZ waarde van uw woning goed controleert. Indien deze niet juist is berekend door uw gemeente, wat geregeld voorkomt, kan dit verstrekkende gevolgen hebben voor uw financiële situatie met betrekking tot heffingen en belastingen. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat u teveel betaalt op basis van een onjuiste bepaling van de WOZ waarde van uw woning. U krijgt de WOZ waarde bepaling van uw gemeente. Bent u die kwijt, dan kunt u de WOZ waarde opvragen op andere wijzen. Daarover leest u onderaan deze pagina meer.

WOZ waarde kan per jaar verschillen

Uw gemeente taxeert een aantal woningen binnen een bepaalde postcodegebied en alle vergelijkbare woningen ontvangen dezelfde WOW waarde als die van de getaxeerde woningen. Elk jaar rond januari/februari ontvangt u van uw gemeente de WOZ beschikking, welke bestaat uit de berekening van de WOZ waarde en het taxatierapport. Afhankelijk van de woningmarkt kan de waarde per jaar verschillen. Als de prijzen van huizen dalen, dan daalt tevens de WOZ waarde.

Hoe hoger de WOZ waarde van uw huis, des te meer belasting u betaalt. De WOZ beschikking die u van de gemeente ontvangt dient u goed te bewaren. U heeft de WOZ waarde namelijk nodig wanneer u aangifte doet bij de belastingdienst, naast een aantal andere zaken. U kan de WOZ waarde terugvinden in uw eigen administratie. U krijgt van de gemeente jaarlijks een taxatierapport en de WOZ beschikking.

Indien u deze kwijt bent, niet heeft ontvangen door bijvoorbeeld verhuizing of niet meer voorhanden heeft dan kunt u de WOZ waarde opvragen bij uw eigen gemeente, doorgaans met uw DigiD. Of u kunt inloggen bij MijnOverheid.nl en daar de WOZ waarde opvragen. Een global overzicht van de huidige WOZ waarde kunt u tevens opvragen bij het kadaster. U betaalt hier €14,95 om een Koopsom Datum en WOZ overzicht van uw woning op te vragen. Na uw betaling ontvangt u per e-mail direct de meest actuele gegevens.

Bezwaar indienen

Het kan zijn dat u vindt dat uw de WOZ waarde van uw huis te hoog is gewaardeerd, waardoor u onterecht te zwaar wordt belast. In dat geval kan u bezwaar aantekenen. De gegevens van het kadaster heeft u in dat geval nodig. Indien de gemeente uw bezwaar afwijst, dan blijft uw WOZ waarde gelijk. Wanneer het bezwaarschrift gegrond wordt verklaard, dan wordt de WOZ waarde van uw woning bijgesteld.

U kan een globaal overzicht van uw huidige WOZ waarde opvragen met de Woningwaardecalculator van het kadaster. Deze WOZ waarde kunt u vergelijken met de WOZ waarde in de ontvangen beschikking. De Woningwaardecalculator geeft u een indicatie op basis van prijsontwikkelingen van woningen in uw provincie.

Tevens kunt u de WOZ waarde van huis vergelijken met de verkoopprijs van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Dit kunt u doen met de Koopsominformatie van het Kadaster. Dit geeft u een nauwkeuriger beeld dan de Woningwaardecalculator. Voor €24,95 kunt u tevens een uitgebreid taxatierapport opvragen bij kadasterdata.nl. U ontvangt hierbij tevens een model bezwaarbrief waarmee u bezwaar kan indienen.