Eerst, wat is een overbruggingshypotheek?

Als u uw huis verkoopt komt u mogelijk in een situatie waarbij u tijdelijk eigenaar bent van twee woningen. Dit is namelijk het geval als u een nieuwe woning heeft gekocht terwijl uw oude woning nog niet is verkocht. Indien u de overwaarde van uw oude woning wil gebruiken bij de aankoop van uw nieuwe woning, dan moet u op de oude en/of nieuwe woning een speciaal soort hypotheek afsluiten, namelijk een overbruggingshypotheek. Op het moment dat uw oude woning verkocht wordt lost u de overbruggingshypotheek pas af.  De kosten van een overbruggingshypotheek zijn doorgaans hoog. Dit komt omdat de hypotheekverstrekker extra risico loopt. Het kan bijvoorbeeld erg lang gaan duren voor uw huis verkocht wordt of mogelijk wordt uw huis voor minder verkocht dat verwacht. Indien u overweegt om een overbruggingshypotheek af te sluiten moet u er rekening mee houden dat u straks drie hypotheken heeft. U heeft dan  namelijk de hypotheek van uw oude woning, de hypotheek van uw nieuwe woning en de overbruggingshypotheek. Deze hypotheken tezamen nemen natuurlijk erg veel financiële lasten met zich mee. Doorgaans is de maximale looptijd van een overbruggingshypotheek 1 à 2 jaar. Een overbruggingshypotheek is fiscaal aftrekbaar indien deze is afgesloten ten behoeve de eigen woning. Een overbruggingshypotheek is alleen mogelijk bij de verstrekker van de hypotheek van uw nieuwe woning.

Indien u gebruikt maakt van een overbruggingshypotheek of overbruggingskrediet heeft u in principe drie hypotheken. Namelijk de hypotheek van uw oude woning, de hypotheek van uw nieuwe woning en de overbruggingshypotheek. Het is daarom belangrijk om van tevoren goed na te gaan of u deze financiële lasten kan dragen. Dit kunt u het beste doen door al uw inkomsten en eventuele spaartegoeden op papier te zetten. Op deze manier kunt u bepalen in hoeverre het haalbaar is om twee huizen te financieren. In de huidige woningmarkt staan woningen vaak een stuk langer te koop. Daarom moet u er ook rekening mee houden dat het een behoorlijke tijd kan duren voordat uw woning verkocht is. Indien het voor u financieel niet haalbaar is om de hypotheeklasten van de drie hypotheken te dragen, is het natuurlijk verstandiger om eerst uw woning te verkopen alvorens u een andere woning koopt.

De bijleenregeling

Als u uw woning verkoopt krijgt u te maken met de bijleenregeling. De bijleenregeling is een belangrijke aanleiding voor veel mensen om gebruik te maken van een overbruggingshypotheek. Volgens deze regeling moet u de verkoopwinst (overwaarde) van uw woning inbrengen in uw nieuwe woning. Indien u dit niet doet, dan heeft u over dat deel van de hypotheek geen renteaftrek meer. De bijleenregeling is per 1 januari 2010 aangepast. U moet sindsdien ook de overwaarde in uw nieuwe woning inbrengen als deze woning goedkoper is dan uw huidige woning. Vanwege deze regeling wil men graag de overwaarde inbrengen in hun nieuwe woning, om zo de renteaftrek te behouden. Daarom is het erg aantrekkelijk om gebruik te maken van een overbruggingshypotheek, immers met deze hypotheek neemt u de overwaarde mee naar uw nieuwe woning.

Wat zijn nu de voordelen en nadelen van een overbruggingshypotheek ?

Hieronder staan alle voordelen en nadelen van een overbruggingshypotheek. Natuurlijk is iedere situatie uniek. Daarom is het verstandig om een adviesgesprek bij uw bank of hypotheekverstrekker aan te vragen. Dan weet u precies wat in uw situatie het beste is.

Voordelen van een overbruggingshypotheek

  • U kunt dankzij een overbruggingshypotheek uw nieuwe woning kopen zonder reeds uw oude woning verkocht te hebben.
  • De rente van een overbruggingshypotheek is onder bepaalde voorwaarden voor een periode van maximaal 2 jaar fiscaal aftrekbaar.
  • Een overbruggingshypotheek zorgt voor rust. U kunt zich nu volledig concentreren op de verkoop van uw woning zonder de druk te voelen om te snel met uw verkoopprijs te zakken.

Nadelen

  • De kosten van een overbruggingshypotheek zijn relatief erg hoog. Dit komt doordat de verstrekker van de overbruggingshypotheek extra risico loopt.
  • Een overbruggingshypotheek kan alleen worden afgesloten bij de hypotheekverstrekker van de hypotheek van uw nieuwe woning.
  • Een overbruggingshypotheek heeft een zeer korte looptijd (maximaal 2 jaar).
  • De rente op een overbruggingshypotheek is doorgaans hoger dan bij een normale hypotheek.
  • Verstrekkers van een overbruggingshypotheek gaan uit van de executiewaarde (90%) van een woning
  • Hoge maandlasten. Immers indien u gebruik maakt van de overbruggingshypotheek heeft u drie hypotheken: de hypotheek van uw oude woning, de hypotheek van uw nieuwe woning en de overbruggingshypotheek.

Hieronder een rekenvoorbeeld waarbij de hypotheek voor uw huidige woning €100.000 bedraagt:

  • Waarde huidige woning: €180.000
  • Executiewaarde huidige woning: €162.000
  • Rente overbruggingshypotheek: 6%

Op dit moment heeft u een hypotheek van €100.000 euro voor uw huidige woning. De overwaarde van uw huidige woning bedraagt dus €80.000. Echter verstrekkers van een overbruggingshypotheek gaan uit van de executiewaarde bij de berekening van de overwaarde. De executiewaarde bedraagt 90% van de waarde van de huidige woning, dit is €162.000. De ‘inbare’ overwaarde bedraagt dus €62.000. Stel u sluit een overbruggingshypotheek af voor €62.000 tegen een rente van 6%. Dan heeft u voor deze overbruggingshypotheek een bruto maandlast van €310 euro. Houdt u echter ook rekening met de maandlasten van de hypotheek voor uw huidige woning en de maandlasten van de hypotheek van uw nieuwe woning.

De looptijd van een overbruggingshypotheek.

De looptijd van een overbruggingshypotheek is doorgaans erg kort. Dit komt omdat de overbruggingshypotheek bedoeld is om de tijd te overbruggen totdat uw oude woning verkocht is. Doorgaans is deze periode zeer kort. De looptijd van een overbruggingshypotheek is in de meestal dan ook maximaal 2 jaar. Indien u uw huis niet verkoopt binnen deze periode kunt u het beste met uw hypotheekaanbieder overleggen over een mogelijke verlenging van de overbruggingshypotheek. Het is erg belangrijk dat u uw woning verkoopt voor het einde van de looptijd van de overbruggingshypotheek. Mogelijk is de hypotheekaanbieder bereid de looptijd te verlengen als u een goed voorstel kan doen. Zo is uw bank misschien bereid de overbruggingshypotheek te verlengen indien u uw woning verhuurt, immers hierdoor schroeft u uw maandinkomen op. In het uiterste geval kan de bank namelijk beslag leggen op uw woning om deze vervolgens te veilen. Bij een exectieverkoop van uw woning verliest uw woning een groot deel van de waarde.

Hypotheken met hoog risico.

De Effecten Hypotheek.

Door een aflossingsvrije hypotheek te koppelen aan een effectenportefeuille is de effectenhypotheek ontstaan. Gedurende de gehele looptijd zal er bij de effectenhypotheek niet hoeven te worden afgelost. Hierdoor is er evenals bij andere hypotheekvormen als de beleggingshypotheek en de spaarhypotheek sprake van maximale fiscale renteaftrek. De maandlasten van de effectenhypotheek bestaan uit rente en blijven zowel in de bruto als in de netto situatie gelijk. Bij een effectenhypotheek is er altijd sprake van een verplichte eigen inleg. Als deze inleg eenmalig is dan kan deze worden meegefinancierd waardoor er een bedrag groter dan 100% van de executiewaarde geleend kan worden. Helaas is het bedrag dat hiervoor gebruikt wordt niet aftrekbaar van de belasting.

De minimale opbrengst van de effectenportefeuille zal aan het einde van de looptijd van de effectenhypotheek gelijk moeten zijn aan de totale hypotheekschuld. Bij een beleggingshypotheek zorgt een verzekeraar hiervoor, maar bij de effectenhypotheek is de hypotheeknemer zelf verantwoordelijk voor de vermogensopbouw.

Voor mensen die zelf graag beleggen en hier ook feeling mee hebben kan de effectenhypotheek een hele interessante optie zijn. Deze mensen kunnen een hoog rendement halen uit hun effectenportefeuille en kunnen tevens gebruik maken van de maximale fiscale renteaftrek.

Voordelen effectenhypotheek

  • Tijdens de gehele looptijd van de effectenhypotheek zal de hypotheeknemer gebruik kunnen maken van de maximale hypotheekrenteaftrek doordat er niet tussentijds hoeft te worden afgelost.
  • Bij een effectenhypotheek bepaalt de hypotheeknemer zelf hoe zijn effectenportefeuille wordt opgebouwd. Deze grote mate van vrijheid kan niet worden teruggevonden bij de beleggingshypotheek, waarbij de verzekeraar een grote rol speelt.
  • Bij de effectenhypotheek hoeft geen overlijdensrisicoverzekering te worden afgesloten. Dit brengt een flinke besparing op de kosten met zich mee.
  • Bij een onveranderde rentestand zullen de maandlasten bij een effectenhypotheek gedurende de gehele looptijd gelijk blijven.

Nadelen effectenhypotheek

  • Een totale aflossing aan het einde van de looptijd kan niet worden gegarandeerd en er kan dus een restschuld blijven staan. Het eindkapitaal kan natuurlijk ook gunstig uitpakken bij de effectenhypotheek.
  • Als er bij de effectenhypotheek geen overlijdensrisicoverzekering wordt afgesloten dan hebben nabestaanden geen financiële zekerheid. Hier zal dus een zorgvuldige belangenafweging moeten worden gemaakt.

Hybride Hypotheek.

Deze hypotheekvorm wordt ook wel een spaarbeleggingshypotheek genoemd. Dit komt omdat de hybride hypotheek een combinatie is van de flexibele beleggingshypotheek en de relatief veilige spaarhypotheek is. Juist deze combinatie maakt de hybride hypotheek tot een van de populairste hypotheekvormen van het moment.

De hybride hypotheek kent geen tussentijdse aflossingen waardoor er een maximaal fiscaal voordeel ontstaat. De maandlasten zijn evenredig over de looptijd verdeeld en bestaan uit zowel rente als premie. De premie wordt meestal belegd in aandelen of obligaties. Het is echter ook mogelijk om een gedeelte van de premie in te leggen in een hypotheekrentefonds. Via die weg kan er een gegarandeerd rendement worden behaald. De verhouding tussen sparen en beleggen is bij een hybride hypotheek erg flexibel en kunt u dus zelf bepalen in overleg met de hypotheekverstrekker.

Universal-life principe

Net als bij een beleggingshypotheek heeft u bij een hybride hypotheek geen garantie dat het geleende bedrag aan het einde van de looptijd volledig kan worden afgelost. Wel kunt u een grote mate van zekerheid inbouwen door niet teveel te beleggen in aandelen en obligaties, maar veel geld te investeren in een hypotheekrentefonds. Het bedrag dat u moet betalen aan premie wordt iedere maand opnieuw bepaald aan de hand van het Universal-life principe. De premie bestaat uit enerzijds overlijdensrisicodekken en anderzijds een deel kapitaalopbouw. De verhouding tussen deze twee onderdelen wordt elke maand opnieuw vastgesteld. De reden hiervoor is dat de premie voor overlijdensrisicodekking steeds verder zal dalen naarmate u ouder wordt en er minder kapitaal bij overlijden benodigd is. Als dit gedeelte van de premie daalt dan zal de kapitaalopbouw uiteraard toe nemen.

Voordelen hybride hypotheek

  • De hybride hypotheek geeft een grote mate van vrijheid en flexibiliteit omdat u zelf kan bepalen op welke wijze de premie wordt belegd.
  • Doordat de hypotheekschuld pas aan het einde van de looptijd hoeft te worden afgelost is de hybridehypotheek fiscaal gezien erg aantrekkelijk. De gehele looptijd kunt u namelijk gebruik maken van de maximale hypotheekrenteaftrek.
  • Bij het behalen van goede beleggingsresultaten kunt u zelfs winst maken op de hybride hypotheek en dus meer vermogen dan gepland opbouwen.

Nadelen hybride hypotheek

  • Het tussentijds overstappen naar andere hypotheekverstrekkers wordt bemoeilijkt door het relatief grote aantal financiële producten die afgenomen worden. Bij een hybride hypotheek zijn zowel beleggingsproducten, leningen en spaarproducten vaak ondergebracht bij dezelfde hypotheekverstrekker.
  • Voor het veranderen tussen spaarproducten en beleggingsproducten worden extra kosten in rekening gebracht.
  • Bij een tegenvallende beurs of bij verkeerde keuzes kan er een restschuld blijven staan aan het einde van de looptijd.

Beleggingshypotheek.

Bij een beleggingshypotheek moet er maandelijks een premie worden afgedragen aan de hypotheekverstrekker. Deze premie kan vervolgens door de hypotheekverstrekker worden belegd in aandelen of obligaties. Het geleende bedrag bij een beleggingshypotheek moet aan het einde van zijn looptijd in zijn geheel worden terugbetaald. Om de beleggingshypotheek volledig te kunnen aflossen moeten de beleggingen aan het einde van de looptijd voldoende rendement hebben opgeleverd. Indien dit niet het geval is, blijft er een restschuld over.

De beleggingshypotheek wordt aangeboden in twee varianten. Bij de eerste variant wordt er rechtstreeks belegd in een levensverzekering. Bij de tweede mogelijkheid belegt u in een beleggingsfonds en wordt hier een overlijdensrisicoverzekering aan gekoppeld. In beide gevallen is er pas aan het einde van de looptijd bekend of het opgebouwde vermogen afdoende is voor het volledig aflossen van de beleggingshypotheek.

Over het opgebouwde vermogen van de beleggingshypotheek betaalt u slechts 1,2% belasting, dit komt omdat het vermogen wordt belast in box 3 van de inkomstenbelastingen. Daarnaast is het vaak nog mogelijk om aanspraak te maken op enkele vrijstellingen.

Risicovol

Doordat u bij een beleggingshypotheek naast de verplichte maandpremie zelf de maandelijkse inleg kan bepalen heeft u als hypotheeknemer een grote mate van vrijheid. Ook bepaalt u zelf waar uw vermogen in wordt belegd. Het nadeel van deze flexibiliteit is natuurlijk dat het rendement van de beleggingshypotheek tegen kan vallen. Het aangaan van een beleggingshypotheek moet u alleen overwegen als u ook in staat bent om financiële risico’s te kunnen lopen.

Voordelen beleggingshypotheek

  • Bij de beleggingshypotheek kan er maximaal worden geprofiteerd van de fiscale renteaftrek. De hypotheek wordt namelijk gedurende de looptijd niet afgelost.
  • U hebt een grote mate van flexibiliteit en vrijheid in het bepalen van de obligaties en aandelen waarin wordt belegd bij de beleggingshypotheek. Daarnaast bepaalt u ook zelf hoe groot de maandelijkse inleg is.
  • Bij een gunstig beursklimaat en bij de juiste gemaakte keuzes kan een beleggingshypotheek een extreem rendabele hypotheekvorm zijn.

Nadelen beleggingshypotheek

  • De administratieve kosten van een beleggingshypotheek kunnen hoog uitpakken, zeker als u kiest voor de variant waarin wordt belegd in een levensverzekering.
  • Een beleggingshypotheek is een van de meest riskante hypotheekvormen. Er bestaat dus een redelijke kans dat het rendement tegenvalt.
  • De mogelijkheid tot het opbouwen van een restschuld is bij de beleggingshypotheek aanwezig. Bij een tegenzittende beurs bestaat er namelijk de mogelijkheid tot het onvoldoende opbouwen van vermogen, hierdoor kan de totale waarde van de beleggingshypotheek niet worden afgelost.