Nederland staat niet bekend om zijn goedkope huizenprijzen en hypotheken. Dit is voor steeds meer mensen een reden om in Duitsland te gaan wonen of een Duitse hypotheek te nemen. Maar is dit daadwerkelijk voordeliger wonen dan in Nederland? Een Duitse hypotheek ziet er doorgaans namelijk een tikkeltje anders uit dan een Nederlandse hypotheek. Hoewel de koopprijzen van huizen in Duitsland aanzienlijk lager liggen dan in Nederland, betekent het daardoor niet meteen dat het feitelijk voordeliger is. Net als in Nederland, zijn er ook in Duitsland verschillende hypotheekvormen.

Hypotheekvormen in Duitsland

Zo kun je in Duitsland kiezen voor een annuïteiten hypotheek, waarbij het maandelijks te betalen bedrag voor de gehele aflossingsperiode hetzelfde is, of een beleggingshypotheek, waarbij de lening aan het eind van de aflossingsperiode in één keer wordt terugbetaald door de opbrengst uit beleggingen. Eerst genoemde kan voor veel Nederlanders interessant zijn, aangezien je met deze hypotheek vorm aanspraak kunt maken op de Nederlandse hypotheekrenteaftrek.

Door de lage huizenprijzen in Duitsland kan dit met name een groot voordeel zijn. Daarnaast is er de zogenaamde overbruggingshypotheek Duitsland. Deze is bedoelt voor als je een nieuwe woning in Duitsland hebt gekocht, zonder dat je je huidige woning in Nederland hebt verkocht. Door de aantrekkelijke rente kun je rustig je huis verkopen zonder al te veel druk te voelen van een nieuwe hypotheek.

Een korte berekening

Dit verschil kan duidelijk worden gemaakt door middel van een korte berekening. Met een hypotheek van 200.000 euro, voor veel personen in Nederland is dit een realistisch bedrag voor een hypotheek, betekent dit dat je per jaar 4000 euro kunt besparen aan hypotheekrente. Mocht je hypotheek hoger uitvallen, dan houdt dit in dat je alleen maar meer voordeel kunt behalen met de hypotheekrente in Duitsland. Op dit moment geldt voor bijna alle hypotheken met verschillende looptijden dat de hypotheekrente in Duitsland noemenswaardig lager ligt.

Duitse banken en woningwaarde

Hoewel dit verschil in hypotheekrente met Duitsland nogal wat voordeel kan opleveren, moet er rekening mee worden gehouden dat Duitse banken soms maar 70 procent van de woningwaarde uitlenen, terwijl Nederlandse banken tot 103 procent van de woningwaarde uitlenen. Dit kan dus betekenen dat je voor een Duitse hypotheek rond de 30 procent van de woningwaarde zelf moet inleggen. Hierdoor kan het voordeel van de lage hypotheekrente in Duitsland teniet worden gedaan. Daarnaast moet er rekening mee worden gehouden dat je met een Duitse hypotheek nog steeds recht hebt op hypotheekrenteaftrek. Omdat je een Duitse hypotheek ook sneller aflost, en je schuld daardoor sneller afneemt, is de aftrek van rente wellicht minder hoog.

Niet voor starters

In de praktijk betekent dit dat een Duitse hypotheek vaak alleen haalbaar is voor doorstromers. Starters op de huizenmarkt mogen dan misschien gecharmeerd zijn van de lage hypotheekrente in Duitsland, zonder inbreng van eigen geld wordt het zeer lastig om van dit voordeel gebruik te kunnen maken.

Voorwaarden Duitse hypotheek

Als je in loondienst bent, moet je een minimale leeftijd hebben van achttien jaar en mag je geen negatieve Schufa registratie hebben. Dit houdt kort gezegd in dat je geen betalingsachterstanden mag hebben van meer dan twee maanden. Voor een Duitse hypotheek is tevens geen minimum inkomen vereist en het hebben van lopende leningen is meestal geen bezwaar. Deze voorwaarden gelden ook voor een zelfstandig ondernemer, maar houd er dan wel rekening mee dat je bedrijf belastingplichtig blijft in Nederland.

Als je als Nederlander wilt emigreren naar Duitsland, moet je voor je nieuwe huis een Duitse hypotheek af sluiten. Hoewel de hypotheekvormen tussen Nederland en Duitsland niet zo veel verschillen, zo kun je bijvoorbeeld ook in Duitsland kiezen tussen een annuïteiten hypotheek of een beleggingshypotheek, verschilt de inhoud vaak wel. Het is daarom belangrijk om, voordat je een Duitse hypotheek afsluit, deze verschillen even op een rijtje te hebben.

Andere looptijd en andere financiën

Zo worden Duitse hypotheken meestal gekenmerkt door lagere rentes, wat natuurlijk veel voordeel kan opleveren. Daarnaast hebben alle Duitse hypotheekvormen een minimale looptijd van tien jaar en een maximale looptijd van twintig of 25 jaar. Dit verschilt nogal met Nederland, waar een spaarhypotheek vaak al een minimale looptijd heeft van twintig jaar. Duitse banken eisen dikwijls dat de looptijd van een hypotheek eindigt voordat je met pensioen gaat. Tevens financieren Duitse banken slechts 70 procent van de woningwaarde. Dit kan in Nederland soms oplopen tot 103 procent.

Voordelige rente, strengere banken

Het voordeel van een hypotheek in Duitsland als Nederlander is de mogelijkheid om gebruik te maken van de hypotheekrenteaftrek in Nederland, waardoor je vaak geld terug kan krijgen van de belasting. Aangezien de koopprijzen van huizen in Duitsland aanzienlijk lager liggen dan in Nederland, kan dit zeer voordelig zijn. Echter moet er rekening mee worden gehouden dat een hypotheek in Duitsland doorgaans strenger is met betrekking tot aflossing en de looptijd van de hypotheek.

Duitse banken stappen bijvoorbeeld sneller over tot harde maatregelen in geval van betalingsachterstanden, bijvoorbeeld gedwongen verkoop van je huis. Daarnaast eisen veel banken dat de looptijd van een hypotheek in Duitsland afloopt voordat je met pensioen gaat en is de minimale- en maximale looptijd anders. Ten slotte moet je voor een hypotheek in Duitsland minimaal achttien jaar zijn en mag je geen negatieve Schufa registratie hebben, wat betekent dat je geen lange betalingsachterstanden open mag hebben staan.

(bijkomende) Kosten

Wat betreft de kosten wordt in geval van een hypotheek in Duitsland ongeveer 70 procent van de woningwaarde vergoed door de bank. In Nederland ligt dit een stuk hoger, het kan soms oplopen tot wel 103 procent van de woningwaarde. Verder zijn bijkomende kosten, zoals notariële of juridische kosten, hoger voor een hypotheek in Duitsland. Voordat je een hypotheek in Duitsland afsluit is het daarom belangrijk om rekening te houden met deze verschillen. Deze kosten kunnen namelijk de voordelen van wonen in Duitsland flink ondermijnen.

Juridische en andere kosten

Ook valt een Duitse hypotheek onder het Duitse recht. Mocht je dus geschillen hebben met betrekking tot je Duitse hypotheek, dan zul je dit moeten oplossen middels het Duitse recht. Juridische conflicten brengen in Duitsland hieromtrent vaak hogere kosten met zich mee, men heeft namelijk geen recht op een uitkering van de Nederlandse rechtsbijstandverzekering. Maar niet alleen juridische kosten, ook notariële en andere bijkomende kosten aangaande een Duitse hypotheek liggen doorgaans hoger dan in Nederland.

Laat je goed informeren

Er zijn dus duidelijk verschillen tussen een Duitse hypotheek en een Nederlandse hypotheek. Een laaste belangrijk aspect is dat Duitse banken minder coulant zijn dan Nederlandse banken, en bij betalingsachterstanden eerder zullen overgaan tot het beslag leggen op bezit of gedwongen verkoop van het huis. Laat je daarom goed informeren door een professional of een Duitse hypotheek voor jou voordelig is.

Of wilt u simpelweg lagere maandlasten? Wist u bijvoorbeeld dat de hypotheekrente in Duitsland maar 2,60% bedraagt voor 20 jaar vast?

  • Bespaar honderden euro’s per maand. Door samenwerkingen met Duitse, Zweedse, Belgische en Nederlandse banken kunnen wij voor u letterlijk honderden euro’s per maand besparen. De voorwaarde is dat u een vast dienstverband heeft en maximaal 70% van de woningwaarde wilt financieren.
  • Landelijke dekking Door heel Nederland hebben wij adviseurs die u graag helpen. U hoeft dus niet in de grensstreek te wonen.
  • Zekerheid Wij zijn een erkend hypotheekadviseur en aangesloten bij de Nationale Hypotheekbond, wat inhoudt dat u kunt vertrouwen op onze kennis en expertise.
  • Wij spreken gewoon Nederlands Onze duitse adviseurs spreken gewoon Nederlands
  • Wij vergelijken Nederlandse en Zweedse hypotheken Bij ons kunt u ook gewoon terecht voor een vergelijking.

Aan welke voorwaarden moet u voldoen voor een hypotheek in Duitsland?

  • Dienstverband U moet een vast dienstverband hebben. Zelfstandig ondernemers worden (nog) niet geaccepteerd..
  • De vrije verkoopwaarde Maximaal 70% van de vrije verkoopwaarde kan maximaal gefinancierd worden.
  • Aflossingsvrij + een spaarrekening De Duitse geldverstrekker start altijd met een Bausparvertrag (aflossingsvrij + een spaarrekening).
  • Hypotheekbedrag Minimaal 40% van het hypotheekbedrag dient tijdens de (eerste) Bausparperiode, via een Bausparvertrag, ingelegd te worden.
  • Rente Over het saldo op het Bausparvertrag wordt 1% rente vergoed. (deze vergoeding kan fluctueren).
  • Hypotheekbedrag Daarnaast dient over het volledige hypotheekbedrag rente te worden betaald.
  • Saldo Aan het eind van het Bausparvertrag (ongeveer na 10 jaar), wordt het saldo van dit Bausparvertrag, afgelost op de uitstaande hypotheeksom.
  • Restant Het restant van de hypotheeksom wordt omgezet in een annuiteitenhypotheek.
  • Maandlast De bruto maandlast is gedurende de hele looptijd gelijk. Van de maandlast wordt eerst de rente voldaan, het restand wordt gebruikt om de hypotheek af te lossen.
  • Starters De rente is voor starters niet aftrekbaar, omdat deze niet voldoet aan het principe van mimimaal annuitair aflossen.
  • Aflossen Jaarlijks kan er 5% boetevrij afgelost worden. Het volledige bedrag mag na 10 jaar boetevrij afgelost worden. Bij een hogere aflossing dan 5% wordt er een boete (daggeldregeling) in rekening gebracht..
  • Looptijd Gedurende de gehele looptijd van de hypotheek weet u precies wat u gaat betalen. De hypotheek bestaat uit twee perioden. De eerste periode is de Bausparhypotheek en de tweede periode is de annuiteitenhypotheek. In de offerte staan de rentes voor beide perioden vermeld.

FAQ

  • Wat is een Bausparhypothek?Bij Bausparen lost u in ongeveer 11 jaar de eerste 43% af door het sparen op een bausparrekening. Na 11 jaar lost u de eerste 43% ineens af en gaat u verder met een AnnuĂŻteitenhypotheek. De rente over de eerste 10 jaar is nu 3,10% daarna is die 2,25%. Omdat de bruto maandlast gelijk blijft lost u versneld af en bent in de meeste gevallen na ongeveer 20 jaar klaar met uw hypotheek.
  • Is het mogelijk een tweede hypotheek af te sluitenEen tweede hypotheek is alleen mogelijk als de eerste hypotheek ook bij Swäbisch Hall loopt.
  • Wat is het effect van extra inlegAls er extra wordt ingelegd in op de bausparrekening is de pot eerder vol. Zodra de benodigde 43% van de benodigde hypotheek is gespaart stopt de inleg en wordt de maandlast lager. Zodra de bausparrekening uitbetaald wordt en men verder gaat met fase 2 stijgt de bruto maandlast weer naar het oude niveau. <
  • Wat is de leeftijdgrens Swabisch HalllVoor de aanvraag bij Swabisch Hall bestaat er geen leeftijdsgrens.