Nederland staat niet bekend om zijn goedkope huizenprijzen en hypotheken. Dit is voor steeds meer mensen een reden om in Duitsland te gaan wonen of een Duitse hypotheek te nemen. Maar is dit daadwerkelijk voordeliger wonen dan in Nederland? Een Duitse hypotheek ziet er doorgaans namelijk een tikkeltje anders uit dan een Nederlandse hypotheek. Hoewel de koopprijzen van huizen in Duitsland aanzienlijk lager liggen dan in Nederland, betekent het daardoor niet meteen dat het feitelijk voordeliger is. Net als in Nederland, zijn er ook in Duitsland verschillende hypotheekvormen.

Hypotheekvormen in Duitsland

Zo kun je in Duitsland kiezen voor een annuïteiten hypotheek, waarbij het maandelijks te betalen bedrag voor de gehele aflossingsperiode hetzelfde is, of een beleggingshypotheek, waarbij de lening aan het eind van de aflossingsperiode in één keer wordt terugbetaald door de opbrengst uit beleggingen. Eerst genoemde kan voor veel Nederlanders interessant zijn, aangezien je met deze hypotheek vorm aanspraak kunt maken op de Nederlandse hypotheekrenteaftrek.

Door de lage huizenprijzen in Duitsland kan dit met name een groot voordeel zijn. Daarnaast is er de zogenaamde overbruggingshypotheek Duitsland. Deze is bedoelt voor als je een nieuwe woning in Duitsland hebt gekocht, zonder dat je je huidige woning in Nederland hebt verkocht. Door de aantrekkelijke rente kun je rustig je huis verkopen zonder al te veel druk te voelen van een nieuwe hypotheek.

Een korte berekening

Dit verschil kan duidelijk worden gemaakt door middel van een korte berekening. Met een hypotheek van 200.000 euro, voor veel personen in Nederland is dit een realistisch bedrag voor een hypotheek, betekent dit dat je per jaar 4000 euro kunt besparen aan hypotheekrente. Mocht je hypotheek hoger uitvallen, dan houdt dit in dat je alleen maar meer voordeel kunt behalen met de hypotheekrente in Duitsland. Op dit moment geldt voor bijna alle hypotheken met verschillende looptijden dat de hypotheekrente in Duitsland noemenswaardig lager ligt.

Duitse banken en woningwaarde

Hoewel dit verschil in hypotheekrente met Duitsland nogal wat voordeel kan opleveren, moet er rekening mee worden gehouden dat Duitse banken soms maar 70 procent van de woningwaarde uitlenen, terwijl Nederlandse banken tot 103 procent van de woningwaarde uitlenen. Dit kan dus betekenen dat je voor een Duitse hypotheek rond de 30 procent van de woningwaarde zelf moet inleggen. Hierdoor kan het voordeel van de lage hypotheekrente in Duitsland teniet worden gedaan. Daarnaast moet er rekening mee worden gehouden dat je met een Duitse hypotheek nog steeds recht hebt op hypotheekrenteaftrek. Omdat je een Duitse hypotheek ook sneller aflost, en je schuld daardoor sneller afneemt, is de aftrek van rente wellicht minder hoog.

Niet voor starters

In de praktijk betekent dit dat een Duitse hypotheek vaak alleen haalbaar is voor doorstromers. Starters op de huizenmarkt mogen dan misschien gecharmeerd zijn van de lage hypotheekrente in Duitsland, zonder inbreng van eigen geld wordt het zeer lastig om van dit voordeel gebruik te kunnen maken.

Voorwaarden Duitse hypotheek

Als je in loondienst bent, moet je een minimale leeftijd hebben van achttien jaar en mag je geen negatieve Schufa registratie hebben. Dit houdt kort gezegd in dat je geen betalingsachterstanden mag hebben van meer dan twee maanden. Voor een Duitse hypotheek is tevens geen minimum inkomen vereist en het hebben van lopende leningen is meestal geen bezwaar. Deze voorwaarden gelden ook voor een zelfstandig ondernemer, maar houd er dan wel rekening mee dat je bedrijf belastingplichtig blijft in Nederland.

Als je als Nederlander wilt emigreren naar Duitsland, moet je voor je nieuwe huis een Duitse hypotheek af sluiten. Hoewel de hypotheekvormen tussen Nederland en Duitsland niet zo veel verschillen, zo kun je bijvoorbeeld ook in Duitsland kiezen tussen een annuïteiten hypotheek of een beleggingshypotheek, verschilt de inhoud vaak wel. Het is daarom belangrijk om, voordat je een Duitse hypotheek afsluit, deze verschillen even op een rijtje te hebben.

Andere looptijd en andere financiën

Zo worden Duitse hypotheken meestal gekenmerkt door lagere rentes, wat natuurlijk veel voordeel kan opleveren. Daarnaast hebben alle Duitse hypotheekvormen een minimale looptijd van tien jaar en een maximale looptijd van twintig of 25 jaar. Dit verschilt nogal met Nederland, waar een spaarhypotheek vaak al een minimale looptijd heeft van twintig jaar. Duitse banken eisen dikwijls dat de looptijd van een hypotheek eindigt voordat je met pensioen gaat. Tevens financieren Duitse banken slechts 70 procent van de woningwaarde. Dit kan in Nederland soms oplopen tot 103 procent.

Voordelige rente, strengere banken

Het voordeel van een hypotheek in Duitsland als Nederlander is de mogelijkheid om gebruik te maken van de hypotheekrenteaftrek in Nederland, waardoor je vaak geld terug kan krijgen van de belasting. Aangezien de koopprijzen van huizen in Duitsland aanzienlijk lager liggen dan in Nederland, kan dit zeer voordelig zijn. Echter moet er rekening mee worden gehouden dat een hypotheek in Duitsland doorgaans strenger is met betrekking tot aflossing en de looptijd van de hypotheek.

Duitse banken stappen bijvoorbeeld sneller over tot harde maatregelen in geval van betalingsachterstanden, bijvoorbeeld gedwongen verkoop van je huis. Daarnaast eisen veel banken dat de looptijd van een hypotheek in Duitsland afloopt voordat je met pensioen gaat en is de minimale- en maximale looptijd anders. Ten slotte moet je voor een hypotheek in Duitsland minimaal achttien jaar zijn en mag je geen negatieve Schufa registratie hebben, wat betekent dat je geen lange betalingsachterstanden open mag hebben staan.

(bijkomende) Kosten

Wat betreft de kosten wordt in geval van een hypotheek in Duitsland ongeveer 70 procent van de woningwaarde vergoed door de bank. In Nederland ligt dit een stuk hoger, het kan soms oplopen tot wel 103 procent van de woningwaarde. Verder zijn bijkomende kosten, zoals notariële of juridische kosten, hoger voor een hypotheek in Duitsland. Voordat je een hypotheek in Duitsland afsluit is het daarom belangrijk om rekening te houden met deze verschillen. Deze kosten kunnen namelijk de voordelen van wonen in Duitsland flink ondermijnen.

Juridische en andere kosten

Ook valt een Duitse hypotheek onder het Duitse recht. Mocht je dus geschillen hebben met betrekking tot je Duitse hypotheek, dan zul je dit moeten oplossen middels het Duitse recht. Juridische conflicten brengen in Duitsland hieromtrent vaak hogere kosten met zich mee, men heeft namelijk geen recht op een uitkering van de Nederlandse rechtsbijstandverzekering. Maar niet alleen juridische kosten, ook notariële en andere bijkomende kosten aangaande een Duitse hypotheek liggen doorgaans hoger dan in Nederland.

Laat je goed informeren

Er zijn dus duidelijk verschillen tussen een Duitse hypotheek en een Nederlandse hypotheek. Een laaste belangrijk aspect is dat Duitse banken minder coulant zijn dan Nederlandse banken, en bij betalingsachterstanden eerder zullen overgaan tot het beslag leggen op bezit of gedwongen verkoop van het huis. Laat je daarom goed informeren door een professional of een Duitse hypotheek voor jou voordelig is.