Een woning kopen of huren?




Vroeger was de keuze eenvoudig gemaakt: als je een koopwoning kon betalen, dan was dat verreweg de verstandigste keuze. Huizenprijzen konden immers alleen maar stijgen! Sinds de financiële crisis een paar jaar geleden is de koopwoningmarkt echter snel veranderd: de prijzen dalen, en financiering wordt steeds verder aan banden gelegd. Indien je persoonlijke omstandigheden toelaten dat je daadwerkelijk een keuze kan maken tussen kopen of huren, dan zullen vooral financiële afwegingen de doorslag geven.

Maak direct een berekening

Op deze pagina kan je direct beginnen met een berekening van je persoonlijke situatie. Je doet er echter goed aan om eerst even de uitlegpagina door te lezen om goed te begrijpen hoe je de uitkomsten van de rekenmodule moet interpreteren.

Vergeet alle andere online rekentools!

Alle andere rekentools die je vindt op het internet vergelijken alleen de huidige huur en de huidige netto hypotheeklasten. Wat daarbij wordt vergeten:

  • Je huurprijs stijgt elk jaar met een paar procent terwijl je bruto hypotheeklasten gelijkblijven bij een annuïtaire hypotheek.
  • Bij een koopwoning heb je te maken met gemeentelijke belastingen (OZB), extra verzekeringen en onderhoud.

Met de rekenmodule op deze website krijg je wél een compleet beeld!

Wat doen wij dan beter?

Een goed inzicht in de financiële consequenties van je keuze is belangrijk om tot een verantwoorde afweging te komen, het gaat immers om de belangrijkste financiële beslissing in je leven. Deze website biedt je een rekentool waarmee je je maandelijkse lasten kan vergelijken gedurende de komende jaren. Hierbij worden allerlei bijkomende kosten die vaak ‘gemakshalve’ worden vergeten ook meegenomen in de berekening. Daarnaast laat de rekenmodule je zien hoe je vermogen en woningwaarde zich ontwikkelt bij een huur- danwel koopwoning.
Starters, let op voor toekomstige restschulden!

Vooral voor starters, die vaak slechts enkele jaren in hun eerste woning blijven, is een goede berekening essentieel. Nu een woning kopen kan voordelig lijken als de bijbehorende maandlasten lager zijn dan bij huren. Maar als je als starter over bijvoorbeeld 5 jaar een volgende stap wilt maken en je blijkt dan je woning alleen met een forse restschuld te kunnen verkopen, dan had je nu misschien toch beter kunnen kiezen voor een huurwoning. Met deze website kan je deze situatie beter inschatten.

Met de rekenmodule op deze website kan je niet alleen je maandelijkse lasten vergelijken, maar zie je ook hoe je vermogen zich ontwikkelt bij een koop- danwel huurwoning. Bij de vermogensberekening moet je een inschatting maken hoe de woningmarkt zich de komende jaren ontwikkelt: gaan de prijzen stijgen, of dalen de prijzen eerst nog een aantal jaren? Hieronder wordt een en ander verder uitgelegd.

Maandelijkse lasten

Bij vergelijking van de maandelijkse lasten blijft de ontwikkeling van je vermogen buiten beeld. Dat kan een vertekend beeld geven: zo kan het kopen van een woning wellicht een betere keuze lijken als de maandlasten lager zijn dan bij een huurwoning, maar als de waarde van de woning daalt kan bij verkoop een aanzienlijke restschuld ontstaan.

Ontwikkeling van je vermogen

Een volledig beeld wordt verkregen door niet alleen je maandlasten te vergelijken, maar ook de ontwikkeling van je vermogen gedurende een aantal jaren. Om dit op een eerlijke manier te kunnen doen moet de rekenmodule in elk jaar de netto uitgaven aan een huurwoning plus eventueel sparen gelijkstellen aan de netto uitgaven aan een koopwoning plus eventueel sparen. Dat gaat als volgt:

  • Als in een bepaald jaar de netto uitgaven een een huurwoning lager zijn dan de netto uitgaven aan een koopwoning, dan wordt het verschil gestort op een spaarrekening van de huurder.
  • Als in een bepaald jaar de netto uitgaven een een koopwoning lager zijn dan de netto uitgaven aan een huurwoning, dan wordt het verschil gestort op een spaarrekening van de woningeigenaar.

Op deze manier zijn de totale woonkosten plus sparen in beide scenario’s (huren en kopen) exact aan elkaar gelijk, en kan daarmee een eerlijke vergelijking worden gedaan.

Het vermogen wordt nu als volgt vastgesteld:

  • huurder: het saldo op de spaarrekening
  • woningeigenaar: het saldo op de spaarrekening, plus de WOZ-waarde van de woning, min de hypotheekschuld

Pensioen

Indien de hypotheek nog niet is afgelost op het moment dat je met pensioen gaat, dan kunnen er een paar veranderingen optreden:

  • Pensioen (inclusief AOW) betekent bijna altijd een lager inkomen. Reken op ongeveer 70 procent, maar gezien de pensioenontwikkelingen de laatste jaren kan dat best nog minder zijn. Hierdoor kan het moeilijker zijn om de maandlasten voor de hypotheek op te brengen.
  • Door het lagere pensioeninkomen is het mogelijk dat de hypotheekrenteaftrek in een lagere schaal terechtkomt waardoor de netto lasten van de hypotheek stijgen. Omdat bij een annuïtaire hypotheek het aandeel rente in de totale kosten steeds daalt, zal de beschreven netto stijging bij het pensioen zeer beperkt zijn.

Als je met pensioen gaat terwijl de hypotheek nog lang niet is afgelost, dan is het raadzaam om advies in te winnen bij een hypotheekadviseur of financieel planner.

Vaste gegevens zoals gebruikt in de berekening

Er spelen heel veel factoren een rol in de berekeningen. Om het je gemakkelijk te maken zijn een aantal factoren alvast vastgelegd zodat je die niet meer zelf hoeft te kiezen, zie onderstaande tabel. Alle genoemde percentages zijn slechts een inschatting van de werkelijkheid en kunnen per geval verschillen. Dat de werkelijke getallen wat kunnen afwijken is niet zo belangrijk voor de berekening, belangrijker is dat inzichtelijk wordt gemaakt welke kosten een rol spelen.