De naam zegt het al: de rentevast periode is de periode waarvoor de hypotheekrente voor een vast rentetarief wordt vastgezet. Na die periode krijgt men, afhankelijk van de voorwaarden van de hypotheek, een rentebedenktijd, waarna de hypotheekrente opnieuw wordt vastgezet.

rentevast periode

Hoelang zet je de rente vast?

Dat is geen eenvoudige vraag, behalve als de hypotheekrente extreem hoog of laag is. Bij extreem hoge rente kiest men voor een korte rentevast periode bij een extreem lage rente voor een zo lang mogelijke rentevast periode, zodat zo lang mogelijk van het lage rentetarief geprofiteerd kan worden.

Hoe langer hoe hoger de rente

Meestal geldt: hoe langer je de hypotheekrente vast zet hoe hoger het rentetarief. Zo is variabele rente doorgaans het goedkoopste, maar geeft ook het minste zekerheid. De variabele rente volgt de marktrente. Als deze stijgt, stijgen de maandlasten vaak direct mee. Voor het vastzetten van de hypotheekrente voor 20 jaar betaal je relatief meer, maar deze rentevast periode biedt dan ook de meeste zekerheid.

Einde van de rentevast periode

Aan het einde van de overeengekomen periode moet men, al dan niet na een rentebedenktijd kiezen voor een nieuwe periode en een bijbehorene hypotheekrente kiezen. Hoe hoog deze op dat moment is, valt niet te voorspellen. Het kan meevallen en tegenvallen. Is de hypotheekrente op dat moment flink hoger, dan stijgen de maandlasten aanzienlijk.

Wat is hypotheekrenteaftrek?

De hypotheekrenteaftrek is een regeling die stamt uit 1893 en het aantrekkelijker maakt om een koopwoning aan te schaffen. Op het moment dat u een huis koopt, neemt u doorgaans een hypotheek bij de bank of een andere kredietverstrekker. Deze lening dient u over een looptijd van 30 jaar af te betalen. Omdat een hypotheek een vorm van lenen is, betaalt u rente over de lening. Dit is de hypotheekrente. Mensen met een koopwoning mogen de betaalde rente over de hypotheek aftrekken van het belastbaar inkomen uit arbeid, de inkomstenbelasting. De hypotheekrenteaftrek is maximaal 30 jaar toegestaan.

Met de hypotheekrenteaftrek wil de overheid het aanschaffen van een koopwoning stimuleren. Het belastingvoordeel geldt namelijk niet voor huurhuizen. Met de hypotheekrenteaftrek worden de hogere kosten van een koopwoning enigszins gecompenseerd. De hypotheekrenteaftrek kan in sommige gevallen oplopen tot de helft van de maandelijkse lasten. Hoe hoog het belastingvoordeel is, is niet op voorhand te zeggen. De prijs van de koopwoning en het belastbaar inkomen zijn daarbij van belang. In Nederland is er de laatste jaren veel kritiek gekomen op de hypotheekrenteaftrek, omdat de regeling niet eerlijk zou zijn voor huurders. Zij ondervinden namelijk dat de prijzen van koop- en huurwoningen stijgen dankzij de hypotheekrenteaftrek waardoor het alleen voor rijkere aantrekkelijker wordt om een huis te kopen. Ook in de politiek is de hypotheekrenteaftrek een punt van discussie. Door de aftrekpost loopt de staat namelijk een hoop belastinginkomsten mis. Echter, zoals het er nu uit ziet blijft de hypotheekrenteaftrek voorlopig ongewijzigd, wat een voordeel is voor de bezitters van koopwoningen.

Hoe berekent u uw hypotheekrenteaftrek?

De hypotheekrenteaftrek is afhankelijk van uw belastbaar inkomen uit arbeid, de WOZ-waarde van uw koopwoning, het volledige hypotheekbedrag en de hypotheekrente die u heeft afgesloten. Het is belangrijk dat u accuraat deze gegevens gebruikt, omdat u de hypotheekrenteaftrek op uw belastingaangifte dient te noteren. Om de hypotheekrenteaftrek te berekenen dient u het eigenwoningforfait van de hypotheekrente af te trekken en dat bedrag moet u vermenigvuldigen met het belastingpercentage wat u dient te betalen. Op de site van de belastingdienst kunt u eenvoudig vinden hoe uw inkomen is verdeeld in verschillende belastingschijven.

Wat is het eigenwoningforfait?

Het eigenwoningforfait is tegelijk met de hypotheekrenteaftrek ingevoerd. Het is een fictief inkomen dat iedereen die een koopwoning bezit moet optellen bij zijn inkomen in box 1. Tot 2009 was het eigenwoningforfait vastgesteld op 0.55%, maar de laatste jaren is de overheid bezig om het percentage op te schroeven. Daardoor betalen eigenwoningbezitters steeds meer belasting, wat niet af te trekken is met de hypotheekrenteaftrekregeling.

Wat is een eenvoudige mogelijkheid om snel de hypotheekrenteaftrek te berekenen?

Als u er niet uitkomt met de benodigde gegevens kunt u op het internet terecht om de hypotheekrenteaftrek te berekenen. U dient dan natuurlijk wel de hierboven genoemde gegevens bij de hand te hebben. Het is ook mogelijk om bij de hypotheekverstrekker te informeren wat voor u de hypotheekrenteaftrek is. Het is aan te raden om tijdig de hypotheekrenteaftrek te berekenen, omdat u anders in de problemen komt bij uw belastingaangifte.

Tips voor het afsluiten van een hypotheek

De rente is van groot belang voordat je de hypotheek af gaat sluiten. De rente kan namelijk vast staan maar ook variabel zijn. Als je de variabele rente gaat kiezen, dan wil dat zeggen dat de rente iedere maand anders kan zijn, je hebt dus geen vastigheid, geen zekerheid. Dit zou in je voordeel kunnen zijn als de rente laag staat want dan kost het je niet zoveel iedere maand, maar als de rente nu plots gaat stijgen en je hebt variabele rente, dan ga je dus ook meer betalen. Als je een gezin hebt dan is vastigheid vaak wel prettig. Dan kun je voor de vaste rente kiezen, de rente staat dan vaak voor een aantal jaar vast en je weet dan ook hoeveel je per maand moet betalen. Je kunt dan rekening houden met deze kosten. Verder is het goed om de hypotheek aanbieders met elkaar te gaan vergelijken zodat je ook kijkt naar de verschillen in de rente en hoe het zit met aflossen. Hoeveel mag jij tussendoor aflossen? Als je dat weet dan kun je daar jezelf op in gaan stellen.

Graag geven wij u wat beter inzicht in hoe een hypotheek is opgebouwd en welke kosten daarmee verbonden zijn. Een hypotheek is een lening om een woning te kopen, met deze woning als onderpand voor de geldverstrekker. U heeft een huis op het oog met een koopprijs van € 200.000,00. Om dit huis te kopen zijn echter meerdere kosten gemoeid, waardoor het uiteindelijke hypotheekbedrag hoger zal liggen. Wij geven u hier een voorbeeld van de berekening van het hypotheekbedrag:

Omschrijving Bedrag  Uitleg
Aankoopwaarde woning  €   200.000,00 (voorbeeld)
Verbouwing of meerwerk  €     20.000,00 (voorbeeld)
Bouwrente  €      5.000,00 Bij een nieuwbouwhuis betaalt u rente aan de bouwer en de geldverstrekker. De bouwrente is de som hiervan. In dit voorbeeld nemen we € 5000,- op.
Makelaarcourstage  €      3.000,00 Als u een makelaar heeft ingeschakeld bij de koop van een nieuw huis, berekent de makelaar u hier een percentage van de aankoopwoning voor. Gemiddeld is dit 1,5%, dit hebben wij hier als voorbeeld ook opgenomen.
Notariskosten  €      1.750,00 De notaris maakt de vereiste leverings- en hypotheekakte op en schrijft deze akten in bij de openbare registers. De kosten hiervoor zijn gemiddeld € 1750,-
Afsluitkosten  €      2.320,00 De hypotheekverstrekker rekent bij een nieuwe hypotheek afsluitkosten. Dit is gemiddeld 1% van het hypotheekbedrag, welke wij hiernaast als voorbeeld hebben opgenomen.
Hypotheekbedrag  €232.070,00

U weet nu dat het hypotheekbedrag € 232.070,00 zal bedragen voor een huis met een koopprijs van € 200.000,00. Nu is het uiteraard van belang om te bekijken of het haalbaar is om dit hypotheekbedrag aan te gaan. Dit doen we door te bekijken wat de maximale hypotheek is die u in uw financiële situatie af kan sluiten.

Maximale hypotheek
Een hypotheekverstrekker zal, door de risico’s die zij kunnen lopen bij het verstrekken van een hypotheek, berekenen wat uw maximale hypotheek is. Zij bepalen dit door de verhouding tussen inkomen en het hypotheekbedrag en de verhouding tussen de waarde van de woning en het hypotheekbedrag:

1) De verhouding tussen uw inkomen en het hypotheekbedrag
Verschillende hypotheekverstrekkers, verschillende berekeningen. Een aantal hypotheekverstrekker zal op het moment gemiddeld genomen een hypotheek met u aangaan van 5x uw bruto jaarsalaris. Uiteraard kan dit per hypotheekverstrekker verschillen en kan dit ook afhankelijk zijn van uw inkomen. Bij een hoog inkomen is het mogelijk dat deze factor iets hoger ligt.
Andere hypotheekverstrekkers zullen uitgaan van de ‘woonquote’, dit is een berekening waarbij u bijvoorbeeld 30% of 35% van uw inkomen kan besteden aan de hypotheeklasten. Ook hierbij kan de ‘woonquote’ bij een hoger inkomen omhoog worden aangepast.

De ‘woonquote’ is per hypotheekverstrekker verschillend en er wordt vaak ook naar verschillende factoren gekeken om de ‘woonquote’ voor u te bepalen. Hierbij worden bijvoorbeeld uw leeftijd, opleidingsniveau en carrièrepad met bijbehorend inkomen in acht genomen.

De Nationale Hypotheek Garantie (NGH), een garantie die onder bepaalde voorwaarden wordt verstrekt door Stichting Waarborg Eigen Woning, kijkt ook naar de ‘woonquote’ om de maximale hypotheek te bepalen. Als u deze garantie heeft, loopt de hypotheekverstrekker nagenoeg geen risico meer op uw hypotheek en zij bieden dan ook vaak een korting op het rentetarief. Het Waarborgfonds staat immers borg voorde terugbetaling van uw hypotheek aan de hypotheekverstrekker.
Om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheekgarantie dient u te voldoen aan:
– De door NGH gestelde maximale ‘woonquote’;
– een lager hypotheekbedrag dan € 350.000,00.

 1a) Inkomen
Er wordt eerst gekeken naar uw inkomen. De NHG bekijkt en beoordeeld uw inkomsten door middel van  de vaste, zekere inkomsten (provisie, uitkering, tijdelijk inkomen of inkomen uit onderneming wordt hier niet in meegenomen) en de  eventuele kredieten / schulden die uw inkomen drukken, in de berekening mee te nemen. Wanneer u een eigen bedrijf heeft en hier minimaal de laatste 3 kalenderjaren aaneengesloten inkomsten uit heeft gehaald, berekent de NHG gemiddeld de nettowinst of het resultaat van de laatste 3 kalenderjaren. Dit kan echter soms ook oplopen tot de nettowinst of resultaat uit het laatste kalenderjaar.

1b)  Hypotheeklasten
De NHG heeft een ingewikkelde berekening om het maximale hypotheekbedrag te bepalen, waarbij er vanuit wordt gegaan dat het totale hypotheekbedrag annuitair wordt afgelost. Dit is een vaste periodieke betaling die is samengesteld uit rente over een aflossing op het geleende bedrag, de hypotheek. Om uw hypotheeklasten volgens de NHG te bepalen kan u uw gegevens invullen op de website van NHG

2) De verhouding tussen de waarde van de woning en het hypotheekbedrag
Het te kopen huis is onderpand voor uw hypotheek, daarom is het voor de hypotheekverstrekker van belang om de waarde van het huis te weten ten opzichte van het hypotheekbedrag. In de regel wordt de de waarde van het huis bepaald door een onafhankelijke taxateur die een taxatierapport van het huis maakt. In het taxatierapport wordt zowel de vrije verkoopwaarde als de executiewaarde van het huis bepaald.

    • De vrije verkoopwaarde is de waarde van het huis wanneer het huis via de reguliere route wordt verkocht. Hierbij dient het huis niet verhuurd te zijn aan derde.
    • De executiewaarde is de geschatte waarde van het huis wanneer het huis gedwongen verkocht dient te worden. Over het algemeen ligt de executiewaarde rond de 85%-90% van de vrije verkoopwaarde.  Bij een nieuwbouwhuis wordt geen taxatierapport gemaakt en wordt de executiewaarde over het algemeen gelijk gesteld aan de stichtingskosten, wat een percentage van 100% in houdt.

De aflossingsvrije hypotheek is een veelgebruikte hypotheek vorm in Nederland. Deze hypotheek heeft deze populariteit voornamelijk te danken aan het feit dat het de goedkoopste hypotheek vorm is. De reden dat deze hypotheek zo goedkoop is heeft te maken met het feit dat er bij deze hypotheekvorm enkel hypotheek rente betaald wordt en dat er geen vorm van aflossing tegen over staat. Dit laatste is echter alleen het geval wanneer er sprake is van een 100% aflossingevrije hypotheek. Meestal is er een gecombineerde hypotheek vorm afgesloten , een stukje aflossen maar een groot deel ook niet . Tot dusver lijkt deze hypotheekvorm een perfecte vorm van lenen want je financiert immers je huis maar je betaald dat geld nooit terug.

aflossingsvrije hypotheek

De reden dat banken dit toestaan is omdat er voor hun niet meer of minder risico bij komt kijken. Ze hebben namelijk altijd de waarde van de woning die tegen over het geleende bedrag staat.Bij verkoop van de woning krijgen ze dus altijd het geld terug,. daarnaast hebben ze ook nog eens zo lang de schuld niet afgelost is de rente inkomsten. Geen problemen voor de bank dus. Maar heeft u ook zoveel voordeel bij deze hypotheek vorm. Nee, meestal niet ! Rente betalen over een hypotheek schuld is in nederland aftrekbaar van de belasting. in de praktijk betekend dit ( afhankelijk van uw inkomen ) dat deze lasten 30 / 40 / 50 % lager uitkomen omdat de belasting fors meebetaald aan uw hypotheek. en omdat het een aflossingsvrije hypotheek betreft daalt de schuld niet en blijft u optimaal profiteren van deze regeling.

Echter is het zo dat tegenwoordig de hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekbaar is van de belasting. Na deze 30 jaar is de bruto rente de daadwerkelijke rente , geen voordeel meer van de belasting .Bij mensen die een aflossingsvrije hypotheek hebben afgesloten kan dit voor problemen zorgen na 30 jaar. De schuld is immers nog even hoog maar nu drukken de rente lasten veel zwaarder dan daarvoor. Daarnaast is het ook zo dat veel mensen op een leeftijd komen dat ze minder gaan werken of zelfs met pensioen gaan waardoor er ook nog eens minder inkomen is en de rente dus nog zwaarder gaat wegen. de vraag blijft dus  is een aflossingsvrije hypotheek voor u een voordeel of ook die valkuil.