Eerst, wat is een overbruggingshypotheek?

Als u uw huis verkoopt komt u mogelijk in een situatie waarbij u tijdelijk eigenaar bent van twee woningen. Dit is namelijk het geval als u een nieuwe woning heeft gekocht terwijl uw oude woning nog niet is verkocht. Indien u de overwaarde van uw oude woning wil gebruiken bij de aankoop van uw nieuwe woning, dan moet u op de oude en/of nieuwe woning een speciaal soort hypotheek afsluiten, namelijk een overbruggingshypotheek. Op het moment dat uw oude woning verkocht wordt lost u de overbruggingshypotheek pas af.  De kosten van een overbruggingshypotheek zijn doorgaans hoog. Dit komt omdat de hypotheekverstrekker extra risico loopt. Het kan bijvoorbeeld erg lang gaan duren voor uw huis verkocht wordt of mogelijk wordt uw huis voor minder verkocht dat verwacht. Indien u overweegt om een overbruggingshypotheek af te sluiten moet u er rekening mee houden dat u straks drie hypotheken heeft. U heeft dan  namelijk de hypotheek van uw oude woning, de hypotheek van uw nieuwe woning en de overbruggingshypotheek. Deze hypotheken tezamen nemen natuurlijk erg veel financiële lasten met zich mee. Doorgaans is de maximale looptijd van een overbruggingshypotheek 1 à 2 jaar. Een overbruggingshypotheek is fiscaal aftrekbaar indien deze is afgesloten ten behoeve de eigen woning. Een overbruggingshypotheek is alleen mogelijk bij de verstrekker van de hypotheek van uw nieuwe woning.

Indien u gebruikt maakt van een overbruggingshypotheek of overbruggingskrediet heeft u in principe drie hypotheken. Namelijk de hypotheek van uw oude woning, de hypotheek van uw nieuwe woning en de overbruggingshypotheek. Het is daarom belangrijk om van tevoren goed na te gaan of u deze financiële lasten kan dragen. Dit kunt u het beste doen door al uw inkomsten en eventuele spaartegoeden op papier te zetten. Op deze manier kunt u bepalen in hoeverre het haalbaar is om twee huizen te financieren. In de huidige woningmarkt staan woningen vaak een stuk langer te koop. Daarom moet u er ook rekening mee houden dat het een behoorlijke tijd kan duren voordat uw woning verkocht is. Indien het voor u financieel niet haalbaar is om de hypotheeklasten van de drie hypotheken te dragen, is het natuurlijk verstandiger om eerst uw woning te verkopen alvorens u een andere woning koopt.

De bijleenregeling

Als u uw woning verkoopt krijgt u te maken met de bijleenregeling. De bijleenregeling is een belangrijke aanleiding voor veel mensen om gebruik te maken van een overbruggingshypotheek. Volgens deze regeling moet u de verkoopwinst (overwaarde) van uw woning inbrengen in uw nieuwe woning. Indien u dit niet doet, dan heeft u over dat deel van de hypotheek geen renteaftrek meer. De bijleenregeling is per 1 januari 2010 aangepast. U moet sindsdien ook de overwaarde in uw nieuwe woning inbrengen als deze woning goedkoper is dan uw huidige woning. Vanwege deze regeling wil men graag de overwaarde inbrengen in hun nieuwe woning, om zo de renteaftrek te behouden. Daarom is het erg aantrekkelijk om gebruik te maken van een overbruggingshypotheek, immers met deze hypotheek neemt u de overwaarde mee naar uw nieuwe woning.

Wat zijn nu de voordelen en nadelen van een overbruggingshypotheek ?

Hieronder staan alle voordelen en nadelen van een overbruggingshypotheek. Natuurlijk is iedere situatie uniek. Daarom is het verstandig om een adviesgesprek bij uw bank of hypotheekverstrekker aan te vragen. Dan weet u precies wat in uw situatie het beste is.

Voordelen van een overbruggingshypotheek

  • U kunt dankzij een overbruggingshypotheek uw nieuwe woning kopen zonder reeds uw oude woning verkocht te hebben.
  • De rente van een overbruggingshypotheek is onder bepaalde voorwaarden voor een periode van maximaal 2 jaar fiscaal aftrekbaar.
  • Een overbruggingshypotheek zorgt voor rust. U kunt zich nu volledig concentreren op de verkoop van uw woning zonder de druk te voelen om te snel met uw verkoopprijs te zakken.

Nadelen

  • De kosten van een overbruggingshypotheek zijn relatief erg hoog. Dit komt doordat de verstrekker van de overbruggingshypotheek extra risico loopt.
  • Een overbruggingshypotheek kan alleen worden afgesloten bij de hypotheekverstrekker van de hypotheek van uw nieuwe woning.
  • Een overbruggingshypotheek heeft een zeer korte looptijd (maximaal 2 jaar).
  • De rente op een overbruggingshypotheek is doorgaans hoger dan bij een normale hypotheek.
  • Verstrekkers van een overbruggingshypotheek gaan uit van de executiewaarde (90%) van een woning
  • Hoge maandlasten. Immers indien u gebruik maakt van de overbruggingshypotheek heeft u drie hypotheken: de hypotheek van uw oude woning, de hypotheek van uw nieuwe woning en de overbruggingshypotheek.

Hieronder een rekenvoorbeeld waarbij de hypotheek voor uw huidige woning €100.000 bedraagt:

  • Waarde huidige woning: €180.000
  • Executiewaarde huidige woning: €162.000
  • Rente overbruggingshypotheek: 6%

Op dit moment heeft u een hypotheek van €100.000 euro voor uw huidige woning. De overwaarde van uw huidige woning bedraagt dus €80.000. Echter verstrekkers van een overbruggingshypotheek gaan uit van de executiewaarde bij de berekening van de overwaarde. De executiewaarde bedraagt 90% van de waarde van de huidige woning, dit is €162.000. De ‘inbare’ overwaarde bedraagt dus €62.000. Stel u sluit een overbruggingshypotheek af voor €62.000 tegen een rente van 6%. Dan heeft u voor deze overbruggingshypotheek een bruto maandlast van €310 euro. Houdt u echter ook rekening met de maandlasten van de hypotheek voor uw huidige woning en de maandlasten van de hypotheek van uw nieuwe woning.

De looptijd van een overbruggingshypotheek.

De looptijd van een overbruggingshypotheek is doorgaans erg kort. Dit komt omdat de overbruggingshypotheek bedoeld is om de tijd te overbruggen totdat uw oude woning verkocht is. Doorgaans is deze periode zeer kort. De looptijd van een overbruggingshypotheek is in de meestal dan ook maximaal 2 jaar. Indien u uw huis niet verkoopt binnen deze periode kunt u het beste met uw hypotheekaanbieder overleggen over een mogelijke verlenging van de overbruggingshypotheek. Het is erg belangrijk dat u uw woning verkoopt voor het einde van de looptijd van de overbruggingshypotheek. Mogelijk is de hypotheekaanbieder bereid de looptijd te verlengen als u een goed voorstel kan doen. Zo is uw bank misschien bereid de overbruggingshypotheek te verlengen indien u uw woning verhuurt, immers hierdoor schroeft u uw maandinkomen op. In het uiterste geval kan de bank namelijk beslag leggen op uw woning om deze vervolgens te veilen. Bij een exectieverkoop van uw woning verliest uw woning een groot deel van de waarde.

Een woning kopen of huren?

Vroeger was de keuze eenvoudig gemaakt: als je een koopwoning kon betalen, dan was dat verreweg de verstandigste keuze. Huizenprijzen konden immers alleen maar stijgen! Sinds de financiële crisis een paar jaar geleden is de koopwoningmarkt echter snel veranderd: de prijzen dalen, en financiering wordt steeds verder aan banden gelegd. Indien je persoonlijke omstandigheden toelaten dat je daadwerkelijk een keuze kan maken tussen kopen of huren, dan zullen vooral financiële afwegingen de doorslag geven.

Maak direct een berekening

Op deze pagina kan je direct beginnen met een berekening van je persoonlijke situatie. Je doet er echter goed aan om eerst even de uitlegpagina door te lezen om goed te begrijpen hoe je de uitkomsten van de rekenmodule moet interpreteren.

Vergeet alle andere online rekentools!

Alle andere rekentools die je vindt op het internet vergelijken alleen de huidige huur en de huidige netto hypotheeklasten. Wat daarbij wordt vergeten:

  • Je huurprijs stijgt elk jaar met een paar procent terwijl je bruto hypotheeklasten gelijkblijven bij een annuïtaire hypotheek.
  • Bij een koopwoning heb je te maken met gemeentelijke belastingen (OZB), extra verzekeringen en onderhoud.

Met de rekenmodule op deze website krijg je wél een compleet beeld!

Wat doen wij dan beter?

Een goed inzicht in de financiële consequenties van je keuze is belangrijk om tot een verantwoorde afweging te komen, het gaat immers om de belangrijkste financiële beslissing in je leven. Deze website biedt je een rekentool waarmee je je maandelijkse lasten kan vergelijken gedurende de komende jaren. Hierbij worden allerlei bijkomende kosten die vaak ‘gemakshalve’ worden vergeten ook meegenomen in de berekening. Daarnaast laat de rekenmodule je zien hoe je vermogen en woningwaarde zich ontwikkelt bij een huur- danwel koopwoning.
Starters, let op voor toekomstige restschulden!

Vooral voor starters, die vaak slechts enkele jaren in hun eerste woning blijven, is een goede berekening essentieel. Nu een woning kopen kan voordelig lijken als de bijbehorende maandlasten lager zijn dan bij huren. Maar als je als starter over bijvoorbeeld 5 jaar een volgende stap wilt maken en je blijkt dan je woning alleen met een forse restschuld te kunnen verkopen, dan had je nu misschien toch beter kunnen kiezen voor een huurwoning. Met deze website kan je deze situatie beter inschatten.

Met de rekenmodule op deze website kan je niet alleen je maandelijkse lasten vergelijken, maar zie je ook hoe je vermogen zich ontwikkelt bij een koop- danwel huurwoning. Bij de vermogensberekening moet je een inschatting maken hoe de woningmarkt zich de komende jaren ontwikkelt: gaan de prijzen stijgen, of dalen de prijzen eerst nog een aantal jaren? Hieronder wordt een en ander verder uitgelegd.

Maandelijkse lasten

Bij vergelijking van de maandelijkse lasten blijft de ontwikkeling van je vermogen buiten beeld. Dat kan een vertekend beeld geven: zo kan het kopen van een woning wellicht een betere keuze lijken als de maandlasten lager zijn dan bij een huurwoning, maar als de waarde van de woning daalt kan bij verkoop een aanzienlijke restschuld ontstaan.

Ontwikkeling van je vermogen

Een volledig beeld wordt verkregen door niet alleen je maandlasten te vergelijken, maar ook de ontwikkeling van je vermogen gedurende een aantal jaren. Om dit op een eerlijke manier te kunnen doen moet de rekenmodule in elk jaar de netto uitgaven aan een huurwoning plus eventueel sparen gelijkstellen aan de netto uitgaven aan een koopwoning plus eventueel sparen. Dat gaat als volgt:

  • Als in een bepaald jaar de netto uitgaven een een huurwoning lager zijn dan de netto uitgaven aan een koopwoning, dan wordt het verschil gestort op een spaarrekening van de huurder.
  • Als in een bepaald jaar de netto uitgaven een een koopwoning lager zijn dan de netto uitgaven aan een huurwoning, dan wordt het verschil gestort op een spaarrekening van de woningeigenaar.

Op deze manier zijn de totale woonkosten plus sparen in beide scenario’s (huren en kopen) exact aan elkaar gelijk, en kan daarmee een eerlijke vergelijking worden gedaan.

Het vermogen wordt nu als volgt vastgesteld:

  • huurder: het saldo op de spaarrekening
  • woningeigenaar: het saldo op de spaarrekening, plus de WOZ-waarde van de woning, min de hypotheekschuld

Pensioen

Indien de hypotheek nog niet is afgelost op het moment dat je met pensioen gaat, dan kunnen er een paar veranderingen optreden:

  • Pensioen (inclusief AOW) betekent bijna altijd een lager inkomen. Reken op ongeveer 70 procent, maar gezien de pensioenontwikkelingen de laatste jaren kan dat best nog minder zijn. Hierdoor kan het moeilijker zijn om de maandlasten voor de hypotheek op te brengen.
  • Door het lagere pensioeninkomen is het mogelijk dat de hypotheekrenteaftrek in een lagere schaal terechtkomt waardoor de netto lasten van de hypotheek stijgen. Omdat bij een annuïtaire hypotheek het aandeel rente in de totale kosten steeds daalt, zal de beschreven netto stijging bij het pensioen zeer beperkt zijn.

Als je met pensioen gaat terwijl de hypotheek nog lang niet is afgelost, dan is het raadzaam om advies in te winnen bij een hypotheekadviseur of financieel planner.

Vaste gegevens zoals gebruikt in de berekening

Er spelen heel veel factoren een rol in de berekeningen. Om het je gemakkelijk te maken zijn een aantal factoren alvast vastgelegd zodat je die niet meer zelf hoeft te kiezen, zie onderstaande tabel. Alle genoemde percentages zijn slechts een inschatting van de werkelijkheid en kunnen per geval verschillen. Dat de werkelijke getallen wat kunnen afwijken is niet zo belangrijk voor de berekening, belangrijker is dat inzichtelijk wordt gemaakt welke kosten een rol spelen.

De naam zegt het al: de rentevast periode is de periode waarvoor de hypotheekrente voor een vast rentetarief wordt vastgezet. Na die periode krijgt men, afhankelijk van de voorwaarden van de hypotheek, een rentebedenktijd, waarna de hypotheekrente opnieuw wordt vastgezet.

rentevast periode

Hoelang zet je de rente vast?

Dat is geen eenvoudige vraag, behalve als de hypotheekrente extreem hoog of laag is. Bij extreem hoge rente kiest men voor een korte rentevast periode bij een extreem lage rente voor een zo lang mogelijke rentevast periode, zodat zo lang mogelijk van het lage rentetarief geprofiteerd kan worden.

Hoe langer hoe hoger de rente

Meestal geldt: hoe langer je de hypotheekrente vast zet hoe hoger het rentetarief. Zo is variabele rente doorgaans het goedkoopste, maar geeft ook het minste zekerheid. De variabele rente volgt de marktrente. Als deze stijgt, stijgen de maandlasten vaak direct mee. Voor het vastzetten van de hypotheekrente voor 20 jaar betaal je relatief meer, maar deze rentevast periode biedt dan ook de meeste zekerheid.

Einde van de rentevast periode

Aan het einde van de overeengekomen periode moet men, al dan niet na een rentebedenktijd kiezen voor een nieuwe periode en een bijbehorene hypotheekrente kiezen. Hoe hoog deze op dat moment is, valt niet te voorspellen. Het kan meevallen en tegenvallen. Is de hypotheekrente op dat moment flink hoger, dan stijgen de maandlasten aanzienlijk.

De meeste van ons gaan naar de bank of een andere financiële instelling om er achter te komen hoeveel hypotheek we kunnen krijgen. Hoe hoog de hypotheek is zal afhangen van vele verschillende zaken. Deze factoren kunnen zijn bruto jaarsalaris, waarde van de woning, uw leeftijd en uw bruto jaarsalaris. Wij zullen u hierbij informeren om zo een indruk bij u te scheppen over het bedrag dat u aan hypotheek kunt krijgen. Alleen met het advies van een deskundige kunt u erachter komen wat het werkelijke bedrag aan hypotheek dat u kunt ontvangen zal zijn.

Is het mogelijk om online hypotheek te berekenen?

hypotheek-berekenenHet is inderdaad mogelijk om online u hypotheek te berekenen. Zo zijn er vele websites die van een hypotheek calculator voorzien. U moet wel bedenken dat deze calculators alleen een indicatie geven van het bedrag dat u aan hypotheek kunt ontvangen. De hypotheekverstrekker hoeft aan deze indicatie niet vast te houden. Het is een indicatie en dus niet het werkelijke bedrag dat u aan hypotheek zou kunnen ontvangen. Wilt u ook weten wat u vaste maandlasten zullen zijn bij bepaalde hypotheekvormen, dan kunt u dit ook aan de hand van een online hypotheek calculator berekenen. U moet hier wel opletten dat de maandlasten per calculator kunnen verschillen. Zo berekent de een de bruto hypotheek maandlasten en de ander de netto hypotheek maandlasten. Bij de netto hypotheek maandlasten is de hypotheekrente aftrek van de maandlasten afgetrokken.

Factoren die de hoogte van mijn hypotheek bepalen
Aan de maximale hypotheek die u zou kunnen ontvangen zijn enkele normen vastgesteld door de hypotheekverstrekker maar ook door de overheid. Zo is het mogelijk om online een indicatie te krijgen over uw maximale hypotheek. Bij de hypotheekverstrekkers is het mogelijk om u hypotheek online te berekenen. U weet dan ongeveer hoeveel hypotheek u kunt krijgen.

Een van de eerste factors die bepalend is voor de maandlasten is uw bruto jaarsalaris. De normen voor de maximale hypotheek gesteld door de overheid zijn terug te vinden bij de Nationale Hypotheek Garantie. De hypotheekverstrekkers en de banken hanteren overigens wel hun eigen regels over de omstandigheden die bepalend zijn voor het bedrag aan hypotheek die u kunt ontvangen.

De factoren die bepalen wat de maximale hypotheek die u kunt krijgen zal zijn, worden onderverdeeld onder externe en persoonlijke factoren. Onder externe factoren kunt u vragen stellen zoals:

  • Wat is de rentestand?
  • Hoeveel hypotheek heb ik nodig?
  • Hoeveel kunt u lenen?
  • Wat is de rentevast periode?

Bij de persoonlijke factoren zou u uzelf de volgende vragen kunnen stellen:

  • Ben ik een werknemer met een vast contract?
  • Ben ik een zelfstandig ondernemer?
  • Wat zijn de toekomstverwachtingen?
  • Heeft uw leeftijd invloed op het bedrag dat u aan hypotheek zou kunnen ontvangen?
  • Beïnvloeden mijn schulden de hoeveelheid hypotheek dat ik kan krijgen?

De Nationale Hypotheek Garantie
Het hangt af van uw inkomen wat de maximale hypotheek zou kunnen zijn die u kan krijgen. U zult wellicht minder krijgen dan verwacht of u komt niet in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie.

Voordeel van de Nationale Hypotheek Garantie Het voordeel van de Nationale Hypotheek Garantie is, dat wanneer u de hypotheek niet meer zou kunnen terugbetalen en uw woning zou moeten verkopen, de opbrengst veel lager zou kunnen uitvallen dan het hypotheek bedrag die u heeft gekregen. Gebeurt dit, dan neemt de Nationale Hypotheek Garantie de rest van uw schuld over. Er zijn gevallen waarbij de restschuld wordt kwijtgescholden. Het is voor u ook voordeliger om een hypotheek aan te vragen via de Nationale Hypotheek Garantie. Het is veilig en voordelig, want de rente valt laag uit.

Wilt u weten hoeveel hypotheek u kunt krijgen, dan kunt u dit online berekenen om een indicatie te krijgen. Voor een precieze berekening kunt u terecht bij de banken, kredietverstrekkers of de Nationale Hypotheek Garantie. De financieel deskundigen zullen u het precieze bedrag geven dat u aan hypotheek zou kunnen ontvangen.

Gaat u een huis kopen dan is het belangrijk dat u weet wat de hypotheek is die u kunt ontvangen. Zo krijgt u een beeld in welke prijsklasse u een huis kunt zoeken. Wanneer u zelf de hypotheek wilt berekenen moet ik beschikken over een aantal gegevens. Hierbij spelen de inkomens van u en uw partner een belangrijke rol. Zo verschilt het per woning welke gegevens er nodig voor zijn. De gegevens die gevraagd worden voor een nieuwbouwhuis of een bestaande woning verschillen. Bij het berekenen van de hypotheek spelen spaargeld en de overwaarde van uw oude huis ook een rol. Gegevens zoals een lening, alimentatie of leeftijd worden ook altijd gevraagd.

Online hypotheek berekenen
Zo zijn er verschillende websites op het internet waar u de hypotheek kunt berekenen. De ene website is meer te vertrouwen dan de ander. Een betrouwbare site waar u dit bijvoorbeeld kunt doen is www.hypotheekbereken.com. Een site die een erkend hypotheekadviseur bevat is een betrouwbare site. U moet er wel rekening mee houden dat wanneer u uw hypotheek online berekend dit een indicatie is en niet het uiteindelijke resultaat. Is het voor u niet allemaal even duidelijk dan kunt u altijd contact opnemen met adviseurs voor een adviesgesprek.

Hypotheek berekenen bij de bank
Heeft u een huis op het oog die u graag wilt kopen, dan kunt u het beste contact opnemen met een bank of een financieel adviseur. Zo wordt de hypotheek heel precies voor uw berekend en dit is meer dan een schatting of terwijl een indicatie van het online hypotheek berekenen. Zo kunt u online ook aanvragen doen op de beste hypotheekaanbieders van Nederland.
De hypotheek is niet een makkelijk iets. Het is allemaal erg ingewikkeld. Het is belangrijk dat u goed bent geïnformeerd over de zaken rondom de hypotheek. U moet wel bedenken dat u dertig jaar vast zit aan een hypotheeklening en deze kan veel invloed hebben op uw dagelijks leven in de toekomst. Het is belangrijk dat u van goed advies wordt voorzien over de hypotheek, zodat u zich daar voorlopig geen zorgen over hoeft te maken.

Wat is hypotheekrenteaftrek?

De hypotheekrenteaftrek is een regeling die stamt uit 1893 en het aantrekkelijker maakt om een koopwoning aan te schaffen. Op het moment dat u een huis koopt, neemt u doorgaans een hypotheek bij de bank of een andere kredietverstrekker. Deze lening dient u over een looptijd van 30 jaar af te betalen. Omdat een hypotheek een vorm van lenen is, betaalt u rente over de lening. Dit is de hypotheekrente. Mensen met een koopwoning mogen de betaalde rente over de hypotheek aftrekken van het belastbaar inkomen uit arbeid, de inkomstenbelasting. De hypotheekrenteaftrek is maximaal 30 jaar toegestaan.

Met de hypotheekrenteaftrek wil de overheid het aanschaffen van een koopwoning stimuleren. Het belastingvoordeel geldt namelijk niet voor huurhuizen. Met de hypotheekrenteaftrek worden de hogere kosten van een koopwoning enigszins gecompenseerd. De hypotheekrenteaftrek kan in sommige gevallen oplopen tot de helft van de maandelijkse lasten. Hoe hoog het belastingvoordeel is, is niet op voorhand te zeggen. De prijs van de koopwoning en het belastbaar inkomen zijn daarbij van belang. In Nederland is er de laatste jaren veel kritiek gekomen op de hypotheekrenteaftrek, omdat de regeling niet eerlijk zou zijn voor huurders. Zij ondervinden namelijk dat de prijzen van koop- en huurwoningen stijgen dankzij de hypotheekrenteaftrek waardoor het alleen voor rijkere aantrekkelijker wordt om een huis te kopen. Ook in de politiek is de hypotheekrenteaftrek een punt van discussie. Door de aftrekpost loopt de staat namelijk een hoop belastinginkomsten mis. Echter, zoals het er nu uit ziet blijft de hypotheekrenteaftrek voorlopig ongewijzigd, wat een voordeel is voor de bezitters van koopwoningen.

Hoe berekent u uw hypotheekrenteaftrek?

De hypotheekrenteaftrek is afhankelijk van uw belastbaar inkomen uit arbeid, de WOZ-waarde van uw koopwoning, het volledige hypotheekbedrag en de hypotheekrente die u heeft afgesloten. Het is belangrijk dat u accuraat deze gegevens gebruikt, omdat u de hypotheekrenteaftrek op uw belastingaangifte dient te noteren. Om de hypotheekrenteaftrek te berekenen dient u het eigenwoningforfait van de hypotheekrente af te trekken en dat bedrag moet u vermenigvuldigen met het belastingpercentage wat u dient te betalen. Op de site van de belastingdienst kunt u eenvoudig vinden hoe uw inkomen is verdeeld in verschillende belastingschijven.

Wat is het eigenwoningforfait?

Het eigenwoningforfait is tegelijk met de hypotheekrenteaftrek ingevoerd. Het is een fictief inkomen dat iedereen die een koopwoning bezit moet optellen bij zijn inkomen in box 1. Tot 2009 was het eigenwoningforfait vastgesteld op 0.55%, maar de laatste jaren is de overheid bezig om het percentage op te schroeven. Daardoor betalen eigenwoningbezitters steeds meer belasting, wat niet af te trekken is met de hypotheekrenteaftrekregeling.

Wat is een eenvoudige mogelijkheid om snel de hypotheekrenteaftrek te berekenen?

Als u er niet uitkomt met de benodigde gegevens kunt u op het internet terecht om de hypotheekrenteaftrek te berekenen. U dient dan natuurlijk wel de hierboven genoemde gegevens bij de hand te hebben. Het is ook mogelijk om bij de hypotheekverstrekker te informeren wat voor u de hypotheekrenteaftrek is. Het is aan te raden om tijdig de hypotheekrenteaftrek te berekenen, omdat u anders in de problemen komt bij uw belastingaangifte.

Tips voor het afsluiten van een hypotheek

De rente is van groot belang voordat je de hypotheek af gaat sluiten. De rente kan namelijk vast staan maar ook variabel zijn. Als je de variabele rente gaat kiezen, dan wil dat zeggen dat de rente iedere maand anders kan zijn, je hebt dus geen vastigheid, geen zekerheid. Dit zou in je voordeel kunnen zijn als de rente laag staat want dan kost het je niet zoveel iedere maand, maar als de rente nu plots gaat stijgen en je hebt variabele rente, dan ga je dus ook meer betalen. Als je een gezin hebt dan is vastigheid vaak wel prettig. Dan kun je voor de vaste rente kiezen, de rente staat dan vaak voor een aantal jaar vast en je weet dan ook hoeveel je per maand moet betalen. Je kunt dan rekening houden met deze kosten. Verder is het goed om de hypotheek aanbieders met elkaar te gaan vergelijken zodat je ook kijkt naar de verschillen in de rente en hoe het zit met aflossen. Hoeveel mag jij tussendoor aflossen? Als je dat weet dan kun je daar jezelf op in gaan stellen.

De meeste mensen gebruiken een hypotheek voor het kopen van een huis. In dat geval is het huis het onderpand. Maandelijks betaalt u rente over het geleende bedrag waarmee het huis is gefinancierd. Als het gaat om de maandlasten is dit voor veel mensen de grootste kostenpost. Als u een hypotheek wilt afsluiten kijkt u naar het bedrag dat u wilt lenen, de manier van terugbetalen, de rente die u betaalt en de verzekering(en) die u moet afsluiten. Het afsluiten van een hypotheek is voor veel mensen ingewikkeld. Laat u daarom goed adviseren.

Hoogte van het bedrag

Het bedrag dat u kunt lenen is afhankelijk van een aantal factoren. Uw inkomen en mogelijk ook het inkomen van uw partner spelen een rol. Daarnaast speelt de waarde van het huis mee bij de hoogte van het bedrag dat u kunt lenen. Bij de hoogte van de hypotheek is het verstandig om te kijken naar hoeveel u kunt lenen en hoeveel u wilt lenen.

Manier van terugbetalen

Een hypotheek kan op verschillende manieren worden afgelost. Dit kan maandelijks, jaarlijks of aan het einde van de looptijd. Door maandelijks of jaarlijks verplicht een bedrag af te lossen vermindert u de hoogte van uw hypotheek. Deze vorm van aflossen valt onder de lineaire hypotheek of een annuïteitenhypotheek. Een combinatie van deze hypotheken is mogelijk.

Een lineaire hypotheek is een hypotheek waarbij u gedurende de looptijd iedere maand een vast bedrag aflost. De schuld en de rente worden hierdoor lager, maar de fiscale aftrek wordt geringer doordat er geld wordt afgelost.

Bij een annuïteitenhypotheek staat de einddatum vast. De annuïteitenhypotheek dient op deze einddatum volledig te zijn afgelost. In het begin bestaan die kosten voor het overgrote gedeelte uit rentekosten en voor een kleiner deel uit aflossingskosten. Later verandert de samenstelling van dit bedrag.

Veel mensen hebben in het verleden voor de goedkoopste hypotheekvorm gekochte. Dat is de aflossingsvrije hypotheek. De schuld wordt pas afbetaald bij de verkoop van het huis. Het is vanaf 2013 niet meer mogelijk om een nieuwe aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. Dit geldt ook voor spaarhypotheken en beleggingshypotheken.

Hypotheek rente

De lening moet u uiteindelijk altijd terugbetalen. U betaalt daarnaast ook rente over de lening die u heeft afgesloten. U heeft de keuze tussen een vaste rente en een variabele rente. Bij een vaste hypotheekrente staat de rente voor een bepaalde periode vast. Het voordeel is dat u zekerheid heeft over de hoogte van het te betalen bedrag.

Bij een variabele rente kan het rentebedrag iedere maand veranderen. Het voordeel van een variabele rente is dat de rente meestal lager is dan de vaste rente. Het nadeel is dat het rentepercentage kan gaan stijgen en u meer moet betalen. Een hypotheekverstrekker kan het onderpand verkopen als de lening niet kan worden terugbetaald of als de rente niet wordt betaald.

Woonhuisverzekering

Een woonhuisverzekering is verplicht bij het afsluiten van een hypotheek. Met een woonhuisverzekering bent u verzekert tegen mogelijke schade aan uw woning. Denk hierbij aan een lekkage of brand. Het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering bij een hypotheek kan verplicht zijn. Met een overlijdensrisicoverzekering blijven nabestaanden niet met een hypotheekschuld achter.

Duitsland is een schitterend land om in te wonen. Daar bent u wellicht al achter gekomen. Het biedt alles wat Nederland ook heeft en is daarbij stukken goedkoper. De huizenprijzen liggen een stuk lager zodat u degelijk wat centen overhoudt om aan leuke dingen uit te geven. Leuke dingen, zoals een nieuwe wagen, een boot of een vakantie . U kunt het zo gek niet bedenken of het is mogelijk. Maar misschien hangt er toch, ondanks dat het leven in Duitsland aangenaam en goedkoper is dan in Nederland, een te groot prijskaartje aan uw fantasie.

Laagste Kredietrente bij Duitse banken!

 

Duitslandkrediet

U heeft de mogelijkheid u als inwoner van Duitsland een krediet, lening aan te nemen. Dit is een zogenaamd consumptief krediet. Woont u in Duitsland en wilt u geld lenen voor een auto, badkamer, keuken auto of voor iets anders? Dan heeft u gemerkt dat het lastig is bij veel banken uit Duitsland In Duitsland is het praktisch onmogelijk een doorlopend krediet af te sluiten.Duitse maatschappijen kennen slechts een persoonlijke lening die u volledig dient af te lossen binnen een bepaalde periode. Een doorlopend krediet geeft u meer flexibiliteit en vaak een lagere maandlast. De exacte verschillen tussen een doorlopend krediet en een persoonlijke lening leggen zij u graag uit. Wij bieden u vanaf heden de mogelijkheid een doorlopend krediet af te sluiten bij een partij die u wel kan helpen. Duitslandkrediet is ook voor mensen die zeer snel weer terug willen verhuizen naar Nederland. De waarde van het huis dekt dan vaak nog niet de hoogte van de hypotheek. Deze financiering dan gebruikt wordt als een verlies financiering om de hypotheekschuld, resthypotheek te voldoen.

Hoe komt u aan zo’n voordelige lening?

U vraagt geheel kosteloos een offerte aan en zij doen ons uiterste best om voor u de best passende lening te vinden. Zij vergelijken alle beschikbare leningen die aansluiten op uw persoonlijke wensen en mogelijkheden. U kiest vervolgens uit de aangeboden aanbod de goedkoopste lening, zodat u heel veel bespaart en nooit te veel betaalt. Daarnaast adviseren zij u over eventuele benodigde dekking tegen arbeidsongeschiktheid, werkloosheid of overlijden. Geld lenen via deze site is transparant, voordelig en zorgt ervoor dat u nooit voor verrassingen komt te staan.

studieschuld

Heb je de studie achter je gelaten, en ben je vol goede moed opzoek gegaan naar een baan met je vers behaalde diploma. Bieden ze je na een half jaar een vast contract aan. Dat geeft je natuurlijk een hoop extra mogelijkheden. Je kunt de volgende stap zetten: het kopen van een eigen woning.

Er staat alleen een grote maar in de weg.. je hebt namelijk nog een studieschuld. Houd het hiermee op? Of kun je nu toch een eigen huis kopen? Als je dit gesprek bij vrienden of familie in de groep gooit, dan krijg je een hoop verhalen en verschillende invalshoeken terug. Uiteindelijk blijf je met het raadsel zitten.. Niet zo vreemd natuurlijk! De afgelopen jaren is er erg veel veranderd op het gebied van hypotheken en de studieschuld. Het leek me interessant om hier eens in te duiken en ik hoop je dan ook via dit artikel een beter beeld te geven!

Een hypotheek met studieschuld? Het kan!

Heb je nog een studieschuld bij de DUO, dan is er goed nieuws. Het is namelijk niet onmogelijk om een hypotheek aan te vragen én te krijgen. Natuurlijk weegt je studieschuld wel mee bij het bedrag dat je kan lenen bij je hypotheekaanvraag.

In het verleden, toen ik zelf mijn diploma haalde, ging het er anders aan toe. Ondanks mijn studieschuld was het namelijk geen probleem om een huis aan te schaffen. Men ging er toen namelijk vanuit dat mensen met een hoge opleiding sneller carrière zouden maken en dus vlot meer zouden verdienen. Helaas is er sinds de kredietcrisis veel veranderd. Een diploma van een HBO of Universiteit is geen garantie meer voor een baan met goed salaris. Vanaf dit moment zijn ook de banken anders naar de studieschuld gaan kijken. Je moet deze tegenwoordig mee rekenen in je hypotheekaanvraag. Logisch ergens ook wel, want uiteindelijk is het een schuld die je gewoon moet inlossen waardoor deze ook invloed heeft op de maandelijkse lasten (en dus het geld dat overblijft voor de hypotheek).

Wat doet de studieschuld met je hypotheek?

Lastig is het wel. Waar “mijn generatie” nog kon lenen wat die wilde, zit je nu gebonden aan allerlei beperkingen. Daarnaast ben je net afgestudeerd en zit je mogelijk vast aan een hoge rente. Die was de afgelopen jaren ook nog eens extreem hoog. Een kleine troost kan ik je dan wel geven: het rentepercentage over de studieschuld die je nog hebt maakt gelukkig niet uit voor de hypotheekaanvraag. Er wordt alleen maar gekeken naar het bedrag dat je geleend hebt – en nog open hebt staan. Sinds medio april 2013 gebruiken de banken een vastgestelde factor van 0,75% over de initiële studieschuld. Eenvoudig uitgelegd, komt dat er op neer dat ze bij de berekening en bepaling van je hypotheekhoogte ervan uitgaan dat jij elke maand 0,75% van deze initiële studieschuld inlost bij de DUO. De bank gaat er vervolgens vanuit dat jij dit bedrag dus niet meer kan uitgeven aan de betaling van je hypotheek. Dit is dan ook de reden van de vermindering van de hoogte van je hypotheekbedrag.

Eerst de studieschuld volledig inlossen, dan de hypotheek? Of niet?

Het maakt eigenlijk niet uit of je nu al een deel van de studieschuld hebt ingelost of nog helemaal niks. De hoogte van de oorspronkelijke lening is nog steeds de leidraad en niet het bedrag dat na je inlossingen nog openstaat. Mocht je dus al een groot deel hebben ingelost, kan het natuurlijk een stuk aantrekkelijker zijn om met eigen spaargeld en/of een schenking je studieschuld volledig in te lossen.

Het kan dus verstandiger zijn om eerst even goed na te rekenen wat je nog exact open hebt staan aan studieschuld. Het kan zomaar interessanter zijn om de DUO in te lossen dan om een nieuwe TV aan te schaffen!

Moet je de studieschuld vertellen of verzwijgen bij je hypotheekgesprek?

De studieschuld die loopt bij de DUO, is geen consumptieve schuld. Hieronder vallen bijvoorbeeld het lenen van geld voor het kopen van een TV, of een auto op afbetaling. Om deze reden word de studieschuld niet aangemeld bij het Bureau Krediet Registratie in Tiel. Zodra je bij een hypotheekadviseur zit, vraagt deze namelijk je gegevens op bij het BKR. De adviseur zal echter geen informatie krijgen over de studieschuld die je nog hebt lopen.

Wel vraagt de adviseur je natuurlijk altijd zelf naar de financiële situatie. Op deze manier kan hij de verplichtingen die je hebt in kaart brengen om te kijken of je de hypotheek nu, maar ook in de toekomst nog kan betalen. Het is daarom dus (ondanks wat je misschien wel eens eerder hebt gehoord) niet slim om de studieschuld te verwijzen als je een hypotheek gaat aanvragen.

Dit is niet alleen voor de bank prettig, maar ook voor jezelf. Je weet dan zeker dat je nooit in de financiële problemen komt en altijd in je huis kan blijven wonen. Daarnaast is het zo, dat als je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hebt, dat deze garantie komt te vervallen als men ontdekt dat je een restschuld verzwegen hebt. Wel zo belangrijk dus om eerlijk te zijn!

De meeste mensen sluiten een overlijdensrisicoverzekering af bij het afsluiten van een hypotheek. Deze verzekering zorgt ervoor dat de nabestaanden van de hypotheeknemer de hypotheekschuld kunnen afbetalen, mocht hij of zij komen te overlijden. In dit artikel op gaan we het niet hebben over overlijdensrisicoverzekeringen, maar over de regels die gelden voor de hypotheekrenteaftrek.

Starters

Tot voor 1 januari 2013 had je bij elke hypotheek recht op hypotheekrenteaftrek, vandaar dat hypotheekvormen als de aflossingsvrije hypotheek, de beleggingshypotheek, de levenhypotheek en de spaarhypotheek populairder waren dan bijvoorbeeld de annuïteiten hypotheek en de lineaire hypotheek. Bij de eerste vier hypotheekvormen is het niet verplicht tussentijds af te lossen, waardoor je volledig kan profiteren van de hypotheekrenteaftrek gedurende dertig jaar. Natuurlijk hebben huishoudens die kiezen voor een annuïteiten hypotheek of lineaire hypotheek ook recht op hypotheekrenteaftrek, alleen wordt het bedrag dat zij fiscaal kunnen aftrekken steeds lager.

Starters hebben sinds januari 2013 alleen recht op hypotheekrenteaftrek als zij een hypotheek afsluiten die annuitair wordt afgelost. Daardoor kom je al snel uit bij een annuïteiten of lineaire hypotheek. Huishoudens die voor de genoemde datum een hypotheek hadden afgesloten, waarbij niet periodiek wordt afgelost, hebben nog wel recht op hypotheekrenteaftrek.

Tweede hypotheek

Sommige huishoudens met een hypotheek willen verbouwen en willen de verbouwing financieren met een tweede hypotheek, deze tweede hypotheek mag alleen een annuïtaire of lineaire hypotheek zijn. Daarnaast hebben zij alleen recht op hypotheekrenteaftrek als de tweede hypotheek wordt gebruikt voor het verbeteren van de bestaande woning, anders heet het een krediethypotheek en is de rente niet fiscaal aftrekbaar. De tweede hypotheek wordt doorgaans afgesloten op basis van de overwaarde die wordt gecreëerd door bijvoorbeeld een verbouwing. Overigens moet de overwaarde wel kunnen worden aangetoond, dat kan met behulp van een taxatierapport of WOZ beschikking die door de gemeente worden uitgegeven.

Annuïteiten en lineaire hypotheek

Huishoudens die hun bestaande hypotheek willen oversluiten zijn verplicht een annuïteiten hypotheek of lineaire hypotheek af te sluiten. Dit zijn namelijk de enige hypotheekvormen, waarbij annuitair wordt afgesloten. Bij een annuïteiten hypotheek betaal je in de eerste jaren veel rente en los je weinig af, in de laatste jaren wordt dit omgedraaid. Bij een lineaire hypotheek los je iedere maand hetzelfde af, maar betaal je steeds minder rente.

Graag geven wij u wat beter inzicht in hoe een hypotheek is opgebouwd en welke kosten daarmee verbonden zijn. Een hypotheek is een lening om een woning te kopen, met deze woning als onderpand voor de geldverstrekker. U heeft een huis op het oog met een koopprijs van € 200.000,00. Om dit huis te kopen zijn echter meerdere kosten gemoeid, waardoor het uiteindelijke hypotheekbedrag hoger zal liggen. Wij geven u hier een voorbeeld van de berekening van het hypotheekbedrag:

Omschrijving Bedrag  Uitleg
Aankoopwaarde woning  €   200.000,00 (voorbeeld)
Verbouwing of meerwerk  €     20.000,00 (voorbeeld)
Bouwrente  €      5.000,00 Bij een nieuwbouwhuis betaalt u rente aan de bouwer en de geldverstrekker. De bouwrente is de som hiervan. In dit voorbeeld nemen we € 5000,- op.
Makelaarcourstage  €      3.000,00 Als u een makelaar heeft ingeschakeld bij de koop van een nieuw huis, berekent de makelaar u hier een percentage van de aankoopwoning voor. Gemiddeld is dit 1,5%, dit hebben wij hier als voorbeeld ook opgenomen.
Notariskosten  €      1.750,00 De notaris maakt de vereiste leverings- en hypotheekakte op en schrijft deze akten in bij de openbare registers. De kosten hiervoor zijn gemiddeld € 1750,-
Afsluitkosten  €      2.320,00 De hypotheekverstrekker rekent bij een nieuwe hypotheek afsluitkosten. Dit is gemiddeld 1% van het hypotheekbedrag, welke wij hiernaast als voorbeeld hebben opgenomen.
Hypotheekbedrag  €232.070,00

U weet nu dat het hypotheekbedrag € 232.070,00 zal bedragen voor een huis met een koopprijs van € 200.000,00. Nu is het uiteraard van belang om te bekijken of het haalbaar is om dit hypotheekbedrag aan te gaan. Dit doen we door te bekijken wat de maximale hypotheek is die u in uw financiële situatie af kan sluiten.

Maximale hypotheek
Een hypotheekverstrekker zal, door de risico’s die zij kunnen lopen bij het verstrekken van een hypotheek, berekenen wat uw maximale hypotheek is. Zij bepalen dit door de verhouding tussen inkomen en het hypotheekbedrag en de verhouding tussen de waarde van de woning en het hypotheekbedrag:

1) De verhouding tussen uw inkomen en het hypotheekbedrag
Verschillende hypotheekverstrekkers, verschillende berekeningen. Een aantal hypotheekverstrekker zal op het moment gemiddeld genomen een hypotheek met u aangaan van 5x uw bruto jaarsalaris. Uiteraard kan dit per hypotheekverstrekker verschillen en kan dit ook afhankelijk zijn van uw inkomen. Bij een hoog inkomen is het mogelijk dat deze factor iets hoger ligt.
Andere hypotheekverstrekkers zullen uitgaan van de ‘woonquote’, dit is een berekening waarbij u bijvoorbeeld 30% of 35% van uw inkomen kan besteden aan de hypotheeklasten. Ook hierbij kan de ‘woonquote’ bij een hoger inkomen omhoog worden aangepast.

De ‘woonquote’ is per hypotheekverstrekker verschillend en er wordt vaak ook naar verschillende factoren gekeken om de ‘woonquote’ voor u te bepalen. Hierbij worden bijvoorbeeld uw leeftijd, opleidingsniveau en carrièrepad met bijbehorend inkomen in acht genomen.

De Nationale Hypotheek Garantie (NGH), een garantie die onder bepaalde voorwaarden wordt verstrekt door Stichting Waarborg Eigen Woning, kijkt ook naar de ‘woonquote’ om de maximale hypotheek te bepalen. Als u deze garantie heeft, loopt de hypotheekverstrekker nagenoeg geen risico meer op uw hypotheek en zij bieden dan ook vaak een korting op het rentetarief. Het Waarborgfonds staat immers borg voorde terugbetaling van uw hypotheek aan de hypotheekverstrekker.
Om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheekgarantie dient u te voldoen aan:
– De door NGH gestelde maximale ‘woonquote’;
– een lager hypotheekbedrag dan € 350.000,00.

 1a) Inkomen
Er wordt eerst gekeken naar uw inkomen. De NHG bekijkt en beoordeeld uw inkomsten door middel van  de vaste, zekere inkomsten (provisie, uitkering, tijdelijk inkomen of inkomen uit onderneming wordt hier niet in meegenomen) en de  eventuele kredieten / schulden die uw inkomen drukken, in de berekening mee te nemen. Wanneer u een eigen bedrijf heeft en hier minimaal de laatste 3 kalenderjaren aaneengesloten inkomsten uit heeft gehaald, berekent de NHG gemiddeld de nettowinst of het resultaat van de laatste 3 kalenderjaren. Dit kan echter soms ook oplopen tot de nettowinst of resultaat uit het laatste kalenderjaar.

1b)  Hypotheeklasten
De NHG heeft een ingewikkelde berekening om het maximale hypotheekbedrag te bepalen, waarbij er vanuit wordt gegaan dat het totale hypotheekbedrag annuitair wordt afgelost. Dit is een vaste periodieke betaling die is samengesteld uit rente over een aflossing op het geleende bedrag, de hypotheek. Om uw hypotheeklasten volgens de NHG te bepalen kan u uw gegevens invullen op de website van NHG

2) De verhouding tussen de waarde van de woning en het hypotheekbedrag
Het te kopen huis is onderpand voor uw hypotheek, daarom is het voor de hypotheekverstrekker van belang om de waarde van het huis te weten ten opzichte van het hypotheekbedrag. In de regel wordt de de waarde van het huis bepaald door een onafhankelijke taxateur die een taxatierapport van het huis maakt. In het taxatierapport wordt zowel de vrije verkoopwaarde als de executiewaarde van het huis bepaald.

    • De vrije verkoopwaarde is de waarde van het huis wanneer het huis via de reguliere route wordt verkocht. Hierbij dient het huis niet verhuurd te zijn aan derde.
    • De executiewaarde is de geschatte waarde van het huis wanneer het huis gedwongen verkocht dient te worden. Over het algemeen ligt de executiewaarde rond de 85%-90% van de vrije verkoopwaarde.  Bij een nieuwbouwhuis wordt geen taxatierapport gemaakt en wordt de executiewaarde over het algemeen gelijk gesteld aan de stichtingskosten, wat een percentage van 100% in houdt.